چکیده:
این مطالعه با استفاده از رویکرد تابع قیمت هدانیک و متدولوژی اقتصادسنجی فضایی به برآورد تابع قیمت املاک مسکونی شهر تهران میپردازد. روش جدید مورد استفاده در این مطالعه جهت تبیین روابط هدانیکی قیمت، گسترش سطح تحلیلها به سطح محلات (361 محله) با استفاده از روشهای برنامهریزی شهر و بهکارگیری ابزار سیستم اطلاعات جغرافیایی است. نتایج به دست آمده نشان می?دهد که مدل اقتصادسنجی فضایی در مقایسه با مدل اقتصادسنجی ساده از قابلیت تشخیص بالاتری برخوردار است. متغیر فاصلهی مرکز محله از ایستگاه مترو که متغیری تحت تأثیر فضاست، در مدل فضایی معنادار شده است، اما ضریب آن منفی و بسیار کوچک و نزدیک به صفر میباشد که نشان میدهد نزدیکی به ایستگاه مترو در سال مورد بررسی (1385)، تأثیر منفی زیادی بر ارزش املاک مسکونی نگذاشته و به عبارتی بیتأثیر بوده است. طبقهبندی JEL:R32, R12, C21
This study estimates the residential property prices in Tehran using hedonic price functions and Spatial Econometrics. The newly employed method is extending the analysis to the neighbourhood level (361 sectors) using the city's planning and GIS tools. The results show that the spatial econometric model has higher identification than the simple econometric model. The distance between the centre of city-sector and metro-station، which is a spatial variable، has a small significant negative coefficient (near to zero) in the model. In addition، proximity to a metro station has not had a large negative impact on residential property values and it can be said that it has been ineffective.
خلاصه ماشینی:
متغیر فاصلهی مرکز محله از ایستگاه مترو که متغیری تحت تأثیر فضاست، در مدل فضایی معنادار شده است، اما ضریب آن منفی و بسیار کوچک و نزدیک به صفر میباشد که نشان میدهد نزدیکی به ایستگاه مترو در سال مورد بررسی (1385)، تأثیر منفی زیادی بر ارزش املاک مسکونی نگذاشته و به عبارتی بیتأثیر بوده است.
مطالعات داخلی تنها به شناسایی متغیرهای تأثیرگذار بر قیمت املاک و زمینها پرداختهاند که از آن جمله میتوان به مطالعهی وارثی و موسوی (1389) با عنوان: "بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن با استفاده از مدل هدانیک قیمت: (مورد مطالعه منطقهی سه شهر یزد)"، دو مطالعهی نعمتالله اکبری که با استفاده از رویکرد اقتصادسنجی فضایی به برآورد تابع هدانیک املاک مسکونی شهرهای اصفهان (1387) و مشهد (1383) پرداخته است و مطالعهی اسماعیل وصاف (1387) با عنوان: "بررسی نظام فضایی قیمت زمین شهری؛ رویکرد تابع قیمت هدانیک، مطالعهی موردی شهر مشهد" اشاره کرد.
ساختار کلی مدل بهصورت زیر میباشد: میانگین قیمت یک مترمربع املاک مسکونی محله = f (وجود پمپ بنزین، سهم کاربری صنعتی از مساحت محله، نرخ اشتغال، ادارات دولتی، وجود بیمارستان، مسجد، فاصلهی مرکز محله از ایستگاه مترو، متغیر مجازی شمال و جنوب شهر) 5-1- برآورد مدل توسط حداقل مربعات معمولی (OLS) مدل پیشنهادی این پژوهش ابتدا بهصورت ساده توسط حداقل مربعات معمولی برآورد شده و در مرحلهی بعد با استفاده از مدلهای خاص اقتصادسنجی فضایی برآورد انجام میگیرد.