چکیده:
میدانیم در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات رعایت قواعد
اختصاصی راجع به هر عقد الزامی است. عقد اجاره نیز علاوه بر شرایط عمومی صحت
معاملات، رعایت یک سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است. از جملهاینها تعیین مدت
عقد اجاره اسـت کـه مـاده 468 ضمانت اجرای عـدم تعییـن مـدت را بـطلان عـقد ذکـر
کرده است. البته براین ماده استثنائاتی وارد شده است از جمله ماده 501 قانون مدنی
که مقرر میدارد اگر عقد اجارهای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما
پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد مطابق ماده 501
قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده است
منعقد میشود. اما در خصوص مازاد برآن (مدتهای دوم، سوم و ...) میان حقوقدانان
اختلاف نظر وجود دارد.
بطور کلی میتوان گفت که تعیین مدت در عقد اجاره فی نفسه موضوعیت ندارد بلکه طریقیت
دارد و اگر متعاقدین به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذکر مدت، خواه با
تعیین مسافت، خواه با تعیین مقدار کاری که باید انجام بشود مشخص نمایند عقد اجاره
صحیح است. با این تفسیر باید قدری ماده 468 را تعدیل نمود که میتوان به ماده 507
توسل جست. این ماده میگوید«در اجاره حیوان تعیین منفعت یا با تعیین مدت اجاره است
یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجا حمل شود.»
خلاصه ماشینی:
"حال اگر متعاقدین مدت اجارهای را که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت مشخص میگردد ذکر ننمایند، آیا چنین عقد اجارهای صحیح خواهد بود؟ در حقوق ایران علاوه براینکه مطابق قواعد عمومی میتوان بطلان چنین عقدی را به اثبات رساند، قانونگذار درماده 468 قانون مدنی مقرر کرده است: «در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است».
1. حقوق مصر ماده 563 قانون مدنی مصر، در این زمینه مقرر میدارد: 1 «اگر عقد اجارهای منعقد شود بدون اینکه متعاقدین بر تعیین مدت آن توافق نمایند یا اینکه به طور کلی عقد اجارهای برای مدت نامشخص منعقد گردد یا اینکه اصولا اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره برای مدت زمانی که برای پرداخت اجاره به مشخص شده است، معتبر است و با انقضای این مدت، عقد اجاره پایان مییابد؛ مشروط براینکه یکی از متعاقدین، طرف دیگر عقد را از قصد خود مبنی بر پایان دادن به عقد اجاره با رعایت مواعد زیر مطلع نماید.
اما اگر عقد اجارهای منعقد شود و متعاقدین مدت عقد را ذکر نکنند، ولی پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نمایند، در این صورت برحسب اینکه کدام یک از نظریههای مطروحه راجع به ماده 501و515 قانون مدنی را بپذیریم، جواب سؤال ممکن است مختلف باشد."