Skip to main content
فهرست مقالات

نقدی تحلیلی بر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376

نویسنده:

(16 صفحه - از 43 تا 58)

کلید واژه های ماشینی : اجاره، مستأجر، سرقفلی، موجر، قانون، قانون روابط موجر و مستأجر، تخلیه، مالک، حق، روابط موجر و مستأجر مصوب، عین مستأجره، پایان مدت اجاره، سند، ماده، روابط موجر و مستأجر ناظر، صدور دستور تخلیه، هدف قانون جدید روابط موجر، حق کسب و پیشه، حکم، اجاره محل کسب و پیشه، دادگاه، انتقال، تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی، عین مستأجره حق دریافت سرقفلی، منافع، قانون وجود سند اجاره، مستأجر محل کسب و پیشه، روابط موجر و مستأجر یکسان، محل کسب و پیشه، تخلیه عین مستأجره حق دریافت

هر چند قانون مصوب 26/5/1376 درباره روابط موجر و مستأجر ناظر به اجاره‌های پیش از تصویب قانون نیست، اجرای آن نسبت به آینده نیز-به دلیل برخورد و تعارض با اصول حقوقی دشوار است؛این برخورد، به ویژه در سه زمینه آشکارا به چشم می‌خورد:1.انعقاد و اثبات اجاره، که قانون وجود سند اجاره و شهادت دو گواه را شرط اجرای آن می‌بیند.2.تخلیه مورد اجاره، که پس از پایان مدت اجاره باید بیدرنگ انجام پذیرد و حتی وجود سرقفلی مستأجر مانع از آن نمی‌شود.به ویژه، پیش‌بینی آئین دادر سی اختصاری و صدور دستور تخلیه از سوی مقامهای قضایی از بدعتهای قانون به سود موجران و مالکان است.3.مفهوم سرقفلی که در قانون جدید از امتیازهای حق مالکیت و منافع است و از سوی مالک به مستأجر واگذار می‌شود.سرقفلی، در مفهوم تازه خود، محدود به اتحاد حق تقدم در اجاره و انتفاع از عین مستأجره است و برای کسانی به وجود می‌آید که با پرداختن سرقفلی و قرارداد با مالک آن را کسب کرده باشند.قانون حاکم بر این روابط هدف قانون جدید روابط موجر و مستأجر یکسان کردن قانون حاکم بر اجاره و پرهیز از پراکندگی قواعد گوناگونی است که بر این رابطه حکومت دارد.در راستای همین هدف، ماده یک قانون اعلام می‌کند:

خلاصه ماشینی: "مواد 7 و 8 قانون 1376 دو فرض از این انتقال و امتیاز مستأجر را در امکان مطالبه سرقفلی به هنگام تخلیه و انتقال آن بیان می‌کند:ماده 7:«هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش حق اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید، در آن صورت مستأجر می‌تواند ازموجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید». ماده 8 می‌توانست در همان ماده 7 ادغام شود و تفاوتی، جز در مورد میزان اجاره بهای موضوع تعهد موجر، با آن حکم ندارد، در این ماده آمده است:«هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید. این حکم با تملیکی بودن عقد اجاره تناسب ندارد، زیرا، اگر پذیرفته شود که موجر منافع ملک یا صلاحیت انتفاع را به مستأجر تملیک می‌کند، مالک جدید منافع نیز، همچون مالک پیشین، برای انتقال ملک خود نیاز به تحصیل اذن دیگری(انتقال دهنده) ندارد؛چنان که قانون مدنی نیز، در پی اعلام تملیکی بودن اجاره، مقرر می‌دارد:«مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره بدهد، مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد»."

  • دانلود HTML
  • دانلود PDF

برای مشاهده محتوای مقاله لازم است وارد پایگاه شوید. در صورتی که عضو نیستید از قسمت عضویت اقدام فرمایید.