خلاصة:
هدف این مقاله شناسایی حباب مسکن در ایران است. به این منظور قیمت بنیادی مسکن برآورد و حباب از اختلاف بین قیمت بنیادی و واقعی مسکن به دست آمد. با توجه به وجود جیرهبندی در بازار وام رهنی ایران از معادله قیمت حقیقی مسکن با در نظر گرفتن جیرهبندی اعتبارات مسکن استفاده شد. همچنین برای ایجاد معیاری از جیرهبندی اعتبارات مسکن از معادله وام رهنی پرداختی در عدم تعادل استفاده شد. دادهها فصلی و مربوط به 17 شهر بزرگ ایران است. نتایج حاصل از تخمین مدل جیرهبندی اعتبارات مسکن اشاره به وجود رابطه عکس بین تقاضای وام رهنی و قیمت مسکن دارد. نتایج حاصل از تخمین معادله قیمت حقیقی مسکن اشاره به وجود حباب در بازار مسکن ایران دارد. در واقع در سالهای 1375، 1381 و 1386 شاهد شکست حباب قیمت در بازار مسکن ایران بودهایم.
The aim of this paper is to identify the bubble of housing in Iran. For this purpose، the base price of housing will be estimated at first and then the bubble calculated as the difference between the base and actual prices of housing. Considering the rationing in the mortgage market of Iran، the equation of housing real prices is used. In addition، to create an index of mortgage rationing، mortgage rationing model is used by some changes. The data are seasonal related to 17 metropolitan cities in Iran. The results of estimating the mortgage rationing model indicate an inverse relation between the mortgage demand and housing prices. The results obtained by the estimation of real housing prices equation point to the presence of bubble in the housing market. In fact، the burst of housing bubble in Iran is observed in housing market in 1996، 2002 and 2007.
ملخص الجهاز:
لگاريتم "متوسط قيمت حقيقي يک مترمربع زيربناي واحد مسکوني" در ١٧ شهر بزرگ ايران (به قيمت ثابت سال ١٣٨٣ پس از حذف روند زماني) (رجوع شود به تصویرصفحه) منبع : دادههاي مرکز آمار ايران با مشاهده نمودار بالا اين گمان پيش ميآيد که احتمالاً بـازار مسـکن ايـران در دورهي زمـاني ٨٨-١٣٧٠ سه بار شکل گيري و شکست حباب را تجربه کرده است .
با توجه بـه مطالـب بيـان شده اين سوال مطرح ميشود که آيا طي سالهاي ١٣٧٠ تا ١٣٨٨ بازار مسکن ايران شکل گيري و شکست حباب را تجربه کرده است يا خير؟ با توجه به هدف تحقيق و سوال مطرح شـده فرضـيه زير جهت بررسي و آزمون تجربي ارايه ميشود: فرضيه : قيمت مسکن در ١٧ شهر بزرگ ايران در دوره زماني ٨٨-١٣٧٠ الگوي حباب شکل داشته است .
1 Price-Income Ratio 2 Price-Rental Ratio 3 Stiglitz 4 Kao براي انجام آزمون ريشه واحد در صورت استفاده از دادههاي detrend شـده، بـا توجـه بـه وجـود همبستگي مقطع زمـاني در دادههـا بايـد از آزمـون ريشـه واحـد CADF در پسـران١ (٢٠٠٣) کـه همبستگي مقطع زماني در آن لحاظ شده استفاده کـرد.
براي انجام آزمون هم جمعي نيز چنانچه از دادههاي detrend شـده اسـتفاده شـود، بـا توجه به وجود همبستگي مقطع زماني در دادههـا بايـد از آزمـون هـم جمعـي وسـترلاند٢ (٢٠٠٧) استفاده کرد زيرا همبستگي مقطع زماني در آن لحاظ شده است .
جزء حباب قيمت مسکن ( bubble ) نيز از رابطه زير به دست ميآيد، (رجوع شود به تصویرصفحه) سهم جزء حباب از قيمت حقيقي مسکن در ١٧ شهر بزرگ ايران در نمودار ذيل نشان داده شده است .