چکیده:
عقد اجاره هنگامي كه به درستي منعقد شد، وفاي به مفاد آن لازم است و اقتضاي اصل لزوم آن است كه فوت يا حجر يكي از دو طرف و يا حتي هر دو طرف عقد اجاره، نتواند بر سرنوشت آن تأثير بگذارد؛ از همين رو، عقد اجاره همچنان تا پايان مدت اجاره معتبر است. در عقود جايز چنين اصلي پذيرفته نشده و قانون گذار در ماده 954 قانون مدني تأكيد كرده است كه كليه عقود جايزه به موت احد طرفين منفسخ مي شود. در عقد اجاره با فوت موجر، ورثه او اجار ه بها را دريافت مي كنند و با فوت مستأجر، ورثه او از مورد اجاره انتفاع م يبرند. اين اصل كلي فقط زماني معتبر است كه مالكيت م وجر يا مستأجر بر منفعت، به حيات آنان محدود نشده نباشد و استيفاي از عين مستأجره به مباشرت مستأجر مقيد نشده باشد. به عبارت ديگر، در عقد اجاره شرط حيات كه از شرايط لازم براي متعاقدان است، فقط شرط انعقاد قرارداد است و شرط بقاي آن نيست. ماده 497 قانون مدني عدم بطلان عقد اجاره به سبب فوت موجر يا مستأجر را اصل اولي تلقي
كرده است و اين قاعده كلي را با دو استثنا مواجه مي سازد: ابتدا زماني كه موجر فقط براي مدت عمر خود مالك منافع بوده باشد و فوت كند كه در اين صورت اجاره باطل م يشود و دوم مباشرت مستأجر در استيفاي منفعت به عنوان قيد اجاره باشد كه در اين صورت نيز با فوت مستأجر، عقد اجاره منحل مي شود. عل يرغم وجود اصل كلي مزبور، قانون گذار در بند 4 ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 كه در حالاضر صرفا نسبت به قراردادهاي اجاره اماكن تجاري و محلهاي كسب و پيشه تا قبل از 1376/7/2 لاز م الاجرا است، اصل عدم بطلان عقد اجاره با موت متعاقدين را در صورت اجتماع وارثين مستأجر متوفي بر فسخ اجاره، ناديده گرفته است و حق فسخ را براي وارثين مستأجر به رسميت شناخته است. چنين حقي البته بی آنكه با قانون مدني و فقه اماميه سازگار باشد، براي وارثين در نظر گرفته شده است كه قابل انتقاد است.
خلاصه ماشینی:
"مـاده ٤٩٧ قانون مدنی عدم بطلان عقد اجاره به سبب فوت موجر یا مسـتأجر را اصـل اولـی تلقـی کرده است و این قاعده کلی را با دو استثنا مواجه میسازد: ابتدا زمـانی کـه مـوجر فقـط برای مدت عمر خود مالک منافع بوده باشد و فوت کند که در این صـورت اجـاره باطـل میشود و دوم مباشرت مستأجر در استیفای منفعت به عنوان قید اجاره باشد کـه در ایـن صورت نیز با فوت مستأجر، عقد اجاره منحل میشود.
١ این نظر نیز قابل انتقاد اسـت وبـا تمسـک بـه چنـین نظری نمی توان تصمیم قانون گذار در تصویب بنـد ٤ مـاده ١٢ قـانون روابـط مـوجر و مسـتأجر مصوب ١٣٥٦ را صحیح پنداشت زیرا، مشقت غیر قابل تحمل اگر برای وارثان مستأجر پدید آید، موضوع تعذر اجرا پدید می آید و تعذر اجرا در کمال تأثیر گذاری خود توان تخصیص قاعده اصـلی را دارد اما هرگز نمی تواند قاعده اصلی را از بین ببرد و آنگهی در بند ٤ ماده مزبور صرف اجتماع وارثان بر فسخ حتی با فرض عدم مشقت ، حق فسخ را برای وارثان پدید می آورد کـه بـا اصـل اولی و قاعده عدم بطلان منافات دارد.
٢. به جای واژه شرط شده باشد در ماده ٤٩٧ قانون مدنی : "و اگـر شـرط مباشـرت مسـتأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می گردد" عبارت "و اگر موجر عین مستأجره را مقید به استیفای منفعت از سوی شخص مستأجر، اجاره داده باشد، با فوت مسـتأجر، عقـد اجـاره باطل می شود."