چکیده:
دراین مطالعه، مدل ساختاری برای تعیین قیمت مسکنو شناسایی حباب قیمتی در استان های مختلف ایران طی دوره زمانی1389-1375 بسط داده شده است. مدل تجربی تحقیق مبتنی بر چهارچوب نظری قیمت گذاری مسکن براساس ارزش حال دارایی است. به طور خاص، تصریح می شودکه قیمت مسکن می تواند تحت تاثیر انتقال های عرضه و تقاضا مانند درآمد سرانه محلی، قیمت زمین، هزینه ساخت و ساز و حجم نقدینگی تعیین شود. ویژگی ممتاز تحقیق حاضر، استفاده از مجموعه کامل تری از متغیرهای اثرگذار، لحاظ کردن هم زمان تغییرات زمانی و بخشی متغیرها در چهارچوب داده های تابلویی (پانل)، بررسی ویژگی های مهمی مانند مانایی و هم انباشتگی متغیرها و تعیین الگوی قیمت گذاری مسکن در کشور است. نتایج تحقیق حاضر، فرضیه وجود حباب قیمتی را در بازار مسکن ایران رد کرده و مدعی است که افزایش های مداوم طی دهه های گذشته در قیمت مسکن توسط متغیرهای ساختاری مانند هزینه های تولید، حجم نقدینگی و رشد موثر تقاضا توضیح داده می شوند. علاوه بر این، برآوردها نشان می دهد، قیمت زمین (با کاربری مسکونی) و حجم نقدینگی مهم ترینعواملرشدقیمتمسکندرایران بوده اند، به طوری که افزایش یک درصدی در قیمت زمین یا حجم نقدینگی- با فرض ثبات سایر شرایط- قیمت مسکن را به ترتیب 345/0 و 5/0 درصد افزایش می دهد. ارزیابی پسماندهای مدل به تفکیک استانی حاکی از آن است که قیمت مسکن در برخی استان ها مانند اصفهان، آذربایجان شرقی و قزوین تابع قوی تری از متغیرهای ساختاری نسبت به برخی استان های دیگر مانند تهران، کهگیلویه و بویراحمد و همدان بوده است.
During two last decades، Iranians have faced with a wide and substantial increase in housing prices، especially in great metropolitans such as Tehran، Mashhad، Isfahan and Shiraz. This easily could be imputed to a high inflation which significantly impeded the access to housing for low and medium income families. This study uses a structural model to recognize the influential factors of such a rise in housing prices and to show whether there is any price bubble in market. The model consists of both supply and demand side determinants to explain the price changes across Iranian provinces over 1375-1390، in a panel data context. In particular، we use a longer and larger database which also includes more number of influential factors. Some specific features of data such as non-stationarity and cointegration have been also taken into account. Our results show that، in contrast to the common thought، there is no price bubble in the Iranian housing sector. That is، the structural model could well explain the rapid increase in Iranian house prices during the last decade. In particular، we find that the expansionary monetary policies of the government، the land price for urban uses، along with the increase of the real demand for housing are the main reasons of the past inflation in the sector. On the average، one percent increase in the urban land price or liquidity، ceteris paribus، leads to، respectively، 0.375 and 0.5 percent increase in house prices.
خلاصه ماشینی:
"برخلاف کار مالپزی (١٩٩٩) و گالین (٢٠٠٦)، دراین مقاله ، اثر متغیرهای 1- Malpezzi 2- Gallin 3- Pedroni Panel Cointegration Test بنیادی چندگانه ای مانند درآمد خانوار، هزینه ساخت وساز، قیمت زمین ، نرخ بیکاری ، نرخ ازدواج ، رشد شاخص قیمت سهام و حجم نقدینگی بر قیمت مسکن در استان های کشور بررسی خواهد شد.
تحت انتظارات عقلایی ، این مدل بیان می کند که قیمت یک دارایی برابر با ارزش حال سودهای انتظاری آن است و از نسبت قیمت به اجاره ( ) می توان برای تعیین حباب قیمتی استفاده کرد؛ برای مثال ، مید E و زمیسک ١ (٢٠٠٩)، در مطالعه ای با عنوان «آیا قیمت مسکن تحت تأثیرعوامل بنیادی است ؟» قیمت مسکن را براساس مدل ارزش حال بسط دادند و از داده های فصلی سال های ٢٠٠٨-١٩٨٠ و همچنین از داده های سالانه ٢٢ بخش آماری کلان شهر برای سال های ٢٠٠٧-١٩٧٨ استفاده کردند و برای بررسی وجود حباب از آزمون های ریشه واحد و هم انباشتگی بهره بردند و به این نتیجه رسیدند که قیمت مسکن در دوره های قبل از سال ١٩٩٦ و از ١٩٩٧ تا ٢٠٠٦ توسط متغیرهای بنیادی توضیح داده نمی شود و در این دوره ها حباب وجود دارد."