چکیده:
قانونگذار رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد پیشفروش ساختمان را در صلاحیت هیئت سه نفرۀ داوران منتخب طرفین دانسته است. نحوۀ تعیین داوران، تعداد آنان، ویژگی نهاد داوری در این قانون و صلاحیت داوران از جمله موضوعاتی است که لازم است مورد بررسی و پژوهش قرار گیرد. این جُستار ضمن بررسی موارد پیشگفته به این نتیجه رسیده است که داوری در این قانون از نوع اجباری است. داوران بهطور معمول باید توسط طرفین انتخاب شوند و آنان باید بر اساس قرارداد و قانون (نه کدخدامنشی) به رسیدگی و صدور رأی اقدام نمایند. همچنین شرط داوری در این قانون دارای استقلال بوده و داوران صلاحیت دارند علاوه بر تعیین ماهیت قرارداد، چگونگی و کیفیت اجرای قرارداد و حدود تعهدات طرفین، در خصوص اعتبار و وضعیت حقوقی قرارداد نیز اظهار نظر کنند.
The legislator puts the inquiry to the differences resulted from preselling rule of building, the right of three judge delegation selected by two sides. The way of determining the judges, the number, the feature of judge organization in this rule and the qualification of the judges are of the subjects which are needed to be studied. By studying the previous matters, the results of this research indicated that the judgement in this rule is of compulsive one. The judges must be selected by the two sides. They must judge and issue the judgement based on agreement and rule (not fairness). The judgement condition in this rule has independence and the judges have qualification to express their opinions about validity and law status of the agreement inadition to determining the nature of agreement, howness and quality of doing agreement and the rate of obligations of the two sides.
خلاصه ماشینی:
این واقعیـات قانونگـذار را بر آن داشته است که به منظور تسهیل رسیدگی بـه اختلافـات در ایـن زمینـه ، کاسـتن از حجـم پرونده های موجود در دستگاه قضایی کشور و نیز احیانا با هدف جذب و تشـویق سـرمایه گـذاری داخلی و خارجی به فعالیت در این حوزه و در نقطة مقابل به دلیل امتیازاتی که شیوه های جایگزین و خصوصی حل و فصل اختلافات نسبت به نوع دولتی آن دارد، حل و فصل اختلافـات ناشـی از قرارداد پیش فروش را در صلاحیت انحصاری هیئت داوری پیش بینی شـده در قـانون پـیش فـروش ساختمان مصوب ١٣٨٩ قرار دهد.
اجباری بودن تعیین داور در قرارداد پـیش فـروش سـاختمان را از مـادة ٢ ایـن قـانون نیـز می توان استنباط کرد؛ در این ماده در ١١ بند به مواردی اشاره شده است که طرفین باید در قـرارداد خود به آن تصریح کنند.
بنابراین باید بر این اعتقاد بود که ، با وجود داوری اجباری پیش بینی شده در قانون پـیش فـروش ساختمان ، دادگاه تکلیفی به رسیدگی پیدا نمی کند و بایستی با صدور قـرار مقتضـی طـرفین را بـه ارجاع اختلاف و منازعة خود نزد آن نهاد یا مرجع ارشاد نماید.
قانونگذار به منظور پیشگیری از چنـین اقـدامی در مـادة یـک قـانون مزبور در خصوص ماهیت قرارداد مذکور چنین مقرر می دارد: «هر قراردادی با هـر عنـوان کـه بـه موجب آن مالک رسمی زمین (پیش فروشنده ) به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین متعهد شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری ، از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی ، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریـدار) در آیـد، از نظـر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان » محسوب می شود».