چکیده:
بطورکلی به هر شکلی که موجبات عدم اعتبار یک قرارداد فراهم شود و ادامه آثار حقوقی آن متوقف گردد، عقد منحل محسوب میگردد؛ اعم از اینکه عقد لازم باشد یا جایز، تملیکی باشد یا عهدی، معوض باشد یا غیرمعوض و مربوط به اشخاص حقیقی باشد و یا حقوقی. در این میان، قرارداد اجاره به عنوان عقدی تملیکی و معوض، از جمله قراردادهایی به شمار میآید که آثار حقوقی انحلال بر آن بار میگردد. نوشتار حاضر با بهرهمندی از روش کیفی که مبتنی بر گردآوری اطلاعات از منابع کتابخانهای است، درصدد انجام مطالعهای تطبیقی به منظور آگاهی از رویکرد قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران و فرانسه درخصوص موارد انحلال قرارداد اجاره میباشد. یافتههای حاصل از این پژوهش حاکی از آن است که از منظر این دو منبع حقوقی، از طریق اشکالی از انحلال شامل فسخ، بطلان و نیز پایان مدت اجاره، میتوان توافق فیمابین موجر و مستاجر را بیاعتبار تلقی نمود و حکم به انحلال آن داد. همچنین، در حقوق مدنی ایران عقد اجاره، عقدی تملیکی است بنابراین در هنگام انعقاد عقد باید مقدار منفعت تملیک شده معلوم و معین باشد؛ بر خلاف نظام حقوقی فرانسه که عقد اجاره را عهدی می دانند، تعیین مدت به میزان نامعلوم، امکان پذیر نیست، در این صورت عقد اجاره باطل می باشد.
In general, any form which causes the invalidity of a contract
and if its' continuing legal effects will be stopped, the contract is
considered as dissolved. Whether the contract is necessary or
permissible, owned or covenant, is exchanged or gratuitous and
is related to real persons or legal entities. In this meanwhile,
lease contracts as gratuitous and purchase contract considers as
such contracts which the legal effects of dissolution returns to it.
This article intends to carry out a comparative study to determine
the approach of Islamic republic of Iran and France's Civil Code
about the dissolution cases of the lease by utilizing a qualitative
approach that is based on gathering information from library
resources. Findings from this study indicated that from the
perspective of legal sources, we can invalid the agreement
between the landlord and tenant and order to its dissolution
through some forms of dissolution, including termination, nullity
and also the lease termination. Also, in the civil law of Iran,
contract lease is a customary contract. Therefore, at the time of
the conclusion of the contract, the value of the procured profits
must be determined and specified; despite of the French legal
system which considers the contract lease to be a covenant. It is
not possible to determine the term indefinitely; in this case, the
contract lease is null and void.
خلاصه ماشینی:
همچنین، در حقوق مدني ايران عقد اجاره، عقدي تمليكي است بنابراين در هنگام انعقاد عقد بايد مقدار منفعت تمليك شده معلوم و معين باشد؛ بر خلاف نظام حقوقي فرانسه كه عقد اجاره را عهدي مي دانند، تعيين مدت به ميزان نامعلوم، امكان پذير نيست، در اين صورت عقد اجاره باطل مي باشد.
با وجود این، در حقوق فرانسه، قانونگذار آن کشور دربارة اجاره اراضی زراعتی اگر عقد غیرمکتوب باشد (بدون مدت) و علیرغم اینکه متعاقدین پرداخت اقساط مال الاجاره را مطابق یک مدت زمان معین تعیین کرده باشند، مدت عقد را تا زمانی میداند که برای برداشت محصول زمین مورد اجاره لازم است.
2-3- مقایسه تطبیقی حقوق ایران و فرانسه پیرامون موضوع فسخ اجاره مقایسه تطبیقی صورت گرفته در این باره میان حقوق ایران و فرانسه حاکی از آن است که در حقوق فرانسه، اگر عقد اجارهای منعقد شود و متعاقدین نتوانند مدت عقد را تعیین کنند، لیکن پرداخت اقساط مال الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال مشخص نمایند، عقد اجاره باطل نیست.
حال اگر در عقد اجاره، پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه و يا سال مشخص شده باشد و با وجود اين مدت اجاره را تا زمانيكه موجر با مستأجر حيات دارد قرار دهند نمي توان چنين قراردادي را به خاطر جهل به مورد معامله باطل دانست.
در حقوق فرانسه، عدم بطلان عقد اجاره اي كه مدت آن به ميزان حيات موجر و يا مستأجر تعيين شده است با اصول حقوقي آن نظام حقوقي سازگار است ولي در حقوق ايران، عقد اجاره، عقدي تمليكي شناخته شده است؛ بنابراين هنگام انعقاد عقد، بايد مقدار منفعت تمليك شده مشخص شود.