چکیده:
حسب بند 2 ماده 490 قانون مدنی،مستأجر مکلف است عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدمتعیین،در منافع مقصود که از اوضاع و احوال استنباط میشود،استعمال نماید.درصورت تخلف مستأجر از این تکلیف و عدمامکان منع او،طبق ماده 492 قانون مزبور موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.مفهوم و مصادیق استیفای منفعت مغایر با مورد اجاره و نیز آثار آن،در قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب 1356،1362 و 1376 بهخوبی تبیین نشده است.در این مقاله تلاش بر آن است که براساس منابع فقهی این مسأله تجزیه و تحلیل شود و مفهوم و مصادیق استیفای منفعت مغایر با مورد اجاره در سه نوع اجارهء اشیا،اشخاص و حیوانات نیز بررسی شود.همچنین آثار استیفای منفعت مغایر و ضمانت اجرای این تخلف مستأجر شامل حق فسخ موجر در صورت عدم امکان منع مستأجر،ضمان مستأجر نسبت به عین مستأجره و ضمان مستأجر نسبت به منافع تبیین شده است.جمع میان تعهد مستأجر به پرداخت اجرت المسمی و پرداخت اجرت المثل منافع مغایر،در مواردی که منفعت مقرر در اجاره با منفعت مغایر استیفا شده،مانعه الجمع است و مبتنی بر نظریه امکان ملکیت منافع متضاد بوده که در این مقاله ضمن طرح این نظریه،آرای حقوقدانان نیز نقد و بررسی میشود.
خلاصه ماشینی:
"جمع میان تعهد مستأجر به پرداخت اجرت المسمی و پرداخت اجرت المثل منافع مغایر،در مواردی که منفعت مقرر در اجاره با منفعت مغایر استیفا شده،مانعه الجمع است و مبتنی بر نظریه امکان ملکیت منافع متضاد بوده که در این مقاله ضمن طرح این نظریه،آرای حقوقدانان نیز نقد و بررسی میشود.
زیرا اولا،با تجاوز از حدود اذن و تصرف بدون اذن مالک در حکم غاصب بوده و بنابر قاعده علی الید ضامن منافع تلف شده تحت ید خود است؛ثانیا،با استفاده از منافع مزبور در واقع آن را به ضرر مالک تلف کرده و از جهت قاعده اتلاف ضامن است و ثالثا،مقتضای احترام مال موجر هدر نرفتن آن است و مستأجر که آن را استیفا کرده ضامن اجرت المثل آن میباشد.
مرحوم سید محمد کاظم یزدی ضمن بیان این اشکال در پاسخ به آن مینویسد:مستأجر با تفویت منفعت مقرر به ضرر خود و استعمال عین مستأجره در غیر منفعت مقرر گویا منفعت دیگری(منفعت متضاد)را برای موجر به وجود آورده است[21،ص 89].
چنانکه در مورد مشابه یعنی تعدی و تفریط،ماده 487 قانون مدنی ضمن آنکه میگوید:«هرگاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی و تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد،موجر حق فسخ دارد»،راجع به ضمان ناشی از تعدی و تفریط و نیز اجرت المسمای منافع استیفا یا تفویت شده قبل از فسخ سکوت کرده است.
این قانو در موارد تخلف مستأجر از منفعت مورد اجاره و استیفای منفعتی مغایر با مورد اجاره یعنی تغییر شغل به شغل غیرمشابه،تنها برای موجر حق فسخ و درصورت انقضای مدت،حق تخلیه در نظر گرفته است؛اما حق مطالبه اجرت المثل پیشبینی نکرده است."