چکیده:
قراردادهای اجاره راجع به اماکن اعم از تجاری و غیر تجاری به لحاظ ویژگیهای خاص خود مورد توجه قانونگذار بوده است و چندین قانون پس از قانون مدنی راجع به آن به تصویب رسیده است. لکن قانونگذار در هیچیک از قوانین مذکور به صراحت دربارة تلف و از بین رفتن آنها سخنی به میان نیاورده است. برخلاف اموال منقول که با تلف آن عین آن کاملا از بین رفته و منافع آن نیز به تبع از بین میرود، در اماکن استیجاری اولا صرفا اعیان آن تلف میشود و عرصه به حال خود باقی است. ثانیا اماکن تجاری بعضا دارای سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت میباشد که به صرف از بین رفتن اعیان نمیتوان حقوق فوق را از بین رفته تلقی کرد. بدین جهت مقررات قانون مدنی راجع به تلف عین مستاجره نمیتواند پاسخگوی مناسبی برای اماکن تجاری باشد.
Due to their specific characteristics, lease agreements for commercial and non-commercial premises have been considered by the legislature, and accordingly, several laws have been enacted after the Civil Code. However, in none of these laws has the legislature explicitly mentioned their loss or destruction. Unlike movable property, which is completely destroyed by its destruction and as a result, its benefits are lost. In rental places, first, only the land is lost and the area remains the same. Unlike movable property, which is completely destroyed by its destruction and as a result, its benefits are lost. In rental places, first, only the land is lost and the superstructure remains the same. Thus, the provisions of the Civil Code regarding the destruction of the leasehold cannot be a suitable answer for commercial premises.
خلاصه ماشینی:
برعكس، ممکن است گفته شود تلف مقرر در ماده مزبور، ناظر به مواردی است که عین مستاجره در اثر قوة قاهره یا حوادث طبیعی مانند سیل و زلزله از بین برود و شامل مواردی که عین مستاجره توسط عامل انسانی تلف شود، نمیشود، زیرا بر اساس مواد 328 و 331 قانون مدنی اگر كسی مورد اجاره را تلف كند و یا باعث تلف آن شود، در مقابل مستاجر ضامن است و باید اجرت المثل منفعت را به مستاجر بپردازد و تفاوتی ندارد تلف كننده موجر باشد یا شخص ثالث.
اداره حقوقی در نظریه شماره 544/92/7 مورخ 26/3/92 بدون اشاره صریح به وضعیت عقد اجاره در صورت تلف محل مورد اجاره اعلام داشته: "در فرضی که انباری مورد اجاره مشمول قانون موجر و مستاجر سال 56 به علت برف سنگین کلاً تخریب و تلف گردیده و از بین رفته باشد چون مقصود و موضوع عقد اجاره فی ما بین، همانا استفاده از محل به عنوان تجارت و کسب و پیشه بوده است و عملاً استفاده از محل برای کسب و پیشهمنتفی و به تبع انتفای مقصود و موضوع عقد اجاره، عملاً اجاره هم منتفی شده است و در نتیجه امکان تصرف مجدد مستاجر در ملک جز از بابتراضی مجدد وجود ندارد...
چنانچه بقای اجاره را نپذیریم و عقد مذکور را به حکم قانون منحل بدانیم، روابط طرفین از لحظه انحلال قطع میشود، لكن این سوال مطرح است كه آیا مستاجر میتواند حق كسب یا پیشه خود را مطالبه كند؟ ادارة حقوقی در نظریه شماره 544/92/7 مورخ 26/3/92 اشاره صریحی به وضعیت عقد اجاره در صورت تلف محل نکرده است، لكن از ظاهر عبارت "موضوع عقد اجاره عملاً اجاره هم منتفی شده است" چنین برداشت میشود كه عقد اجاره را منفسخ میداند.