چکیده:
امروزه مسائل و مشکلات زیست محیطی از جمله آلودگی هوا یکی از مهمترین موضوعات قابل توجه در شهرهای بزرگ است. یکی از مهمترین دلائل این اهمیت، تاثیرگذاری این عوامل بر قیمت املاک و منازل مسکونی است. بنابراین بررسی چگونگی تاثیرگذاری عوامل مختلف بر قیمت واحدهای مسکونی اهمیت خاصی دارد. در این مقاله با یک رویکرد زیست محیطی و با استفاده از روش قیمت گذاری هدانیک، میزان تاثیرگذاری این عوامل (شامل متغیرهای زیست محیطی همچون میزان آلودگی هوا و فضای سبزسرانه) بر قیمت منازل مسکونی شهر تهران مورد بررسی قرار گرفته است. برای انجام تحقیق از داده های مقطعی سا ل 1383 مربوط به 17 منطقه شهرداری تهران استفاده شده است. روش مورد استفاده، روش حداقل مربعات معمولی و فرم تابع لگاریتمی است. برای تفکیک تاثیر بعضی از متغیرهایی که برای واحدهای مسکونی ویلایی و آپارتمانی متفاوتاند از متغیرهای مجازی استفاده شده است. براساس نتایج بهدست آمده، از بین همه متغیرها، عامل مساحت واحد مسکونی دارای بیشترین تاثیر بر قیمت منازل بوده است. از بین متغیرهای فیزیکی نیز عمر ساختمان همچنین تاثیر قابل توجهی بر قیمت داشته است. همه متغیرهای زیست محیطی مانند میزان آلودگی هوا برحسب شاخص استاندارد آلودگی و سرانه فضای سبز نیز دارای تاثیرات مورد انتظار و معناداری بودهاند. علاوه بر این، مجاورت واحد مسکونی با فرودگاه نیز تاثیر منفی بر قیمت منازل مسکونی داشته است.
Nowadays، environmental problems such as air pollution are the most effective factors in metropolitans. So that، the most important effect of environmental factors such as air pollution has been on prices of residential houses. So، investigation the effects of different factors on residential houses shows that prices have special importance. This article has investigated an environmental approach. By using Hedonic Pricing Method، rate of effects of these factors on Tehran residential houses has been investigated. For this research we have used cross section data of 1383، regarding 17 areas of Tehran، by using the OLS procedure with the log-log formulation. For separation of effects of variables which are different for residential units، flats and villas dummy variables have been used. As results، among those variables، square factor of units has the most effects on houses prices. Among physical variables age of building has considerable effects on prices. Environmental variables such as rate of air pollution، according to PSI standard pollution indicator have significant effects. In addition، the closeness of residential houses to airport have negative effect on houses price.
خلاصه ماشینی:
در این مقاله با یک رویکرد زیستمحیطی و با استفاده از روش قیمتگذاری هدانیک، میزان تأثیرگذاری این عوامل (شامل متغیرهای زیستمحیطی همچون ميزان آلودگی هوا و فضای سبزسرانه) بر قیمت منازل مسکونی شهر تهران مورد بررسی قرار گرفته است.
دو پرسشی که این روش بیشتر به آنها پرداخته، به این صورت است که: 1- تعيين مشخصات مناسبترین مدل مربوط به قیمت کیفیت منازل مسکونی، که بتواند بهترین استفاده را از دادههای در دسترس و موافق با تئوریهای اقتصادی ارايه كند، چگونه خواهد بود؟ 2- بسط سنجشهای تغییرات رفاهی که بتواند بهترین استفاده را از دادههای در دسترس و موافق با تئوریهای اقتصادی بنماید، چگونه خواهد بود؟ بدین ترتیب مدل انتخاب فردی بهصورت زير در نظر گرفته میشود: فرض کنید که مطلوبیت هر فرد تابعی از مصرف آن فرد از کالاهای بازاری باشد، که با بردار X نشان داده شده است و برداری از مطلوبیتهای زیست محیطی مربوط به مکانهای مختلف که با بردار Q نشان داده شده و برداری از ویژگیهای ساختاری خانه، مانند اندازة واحد مسکونی، تعداد اتاقها و عمر ساختمان است که با بردار S نشان داده شده است و همچنین برداری از ویژگیهای همسایگی مربوط به محلی که منزل مسکونی در آن واقع شده است، مانند کیفیت مدارس محلی، دسترسی به پارک و دسترسی به فروشگاهها، دسترسی به محل کار و نرخ جرم و جنایت که با بردار N نشان داده شده است، باشد.
Edvins, Mills, New hedonic estimates of regional constant Quality house prices, journal of Urban Economics, No. 39,p.