چکیده:
با افزایش جمعیت در شهرهای بزرگ، مسکن به عنوان یک نیاز اولیه مطرح شده و افرادی به صورت حرفهای و بعضا در قالب شخص حقوقی دستاندرکار ساختوساز آن شدهاند. به تبع آن، معاملات و روابط حقوقی با موضوع مسکن رواج یافته، که «قرارداد پیشفروش ساختمان» از عمدهترین آنها است. در این قرارداد پیشفروشنده(سازنده) تعهد میکند، ساختمانی را مطابق با اوصاف قرارداد و در مهلت معین شده، در مقابل ثمنی که به طور اقساط از پیشخریدار میگیرد، ساخته و به او تحویل دهد. پیرامون ماهیت این قرارداد در فقه به صورت مستقل و مشخص بحث نشده است اما حقوقدانان تا حدودی به آن پرداختهاند. این قرارداد در مواردی خاص در قالب هیچیک از عقود معین مشابه با آن، جای نگرفته و تحت عنوان «قراردادهای خصوصی موضوع ماده 10 قانون مدنی» قابل طرح میباشد. با این حساب این قرارداد طبق اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها و بر مبنای ماده 10 قانون مدنی اعتبار یافته و الزامآور تلقی میشود. ضمن اینکه پارهای از حقوقدانان این قرارداد را تحت عناوین دیگری چون «تعهد به بیع» ذیل ماده 10 قانون مدنی جای دادهاند، که در زبان عرف معاملات و محاکم دادگستری همان «قولنامه» است. انعقاد این قرارداد به صورت بیع معلق که ملکیت، معلق بر وجود باشد، نیز از نظر نظام حقوقی ایران بلااشکال خواهد بود. این مقاله بر آن است، تا ماهیت این قرارداد را کشف نموده به همین منظور آن را با قراردادهای مختلف اعم از معین و یا نامعین مقایسه نماید.
With the growth of population in big cities، housing is considered as an essential need of human beings. Individuals professionally and occasionally as legal persons are involved in construction of buildings.
Thus transactions concerning housing prevailed among people. The most significant of these transactions is forward sale of the buildings. In this kind of contract، the forward seller undertakes to construct and deliver a building according to the terms of the contract and in a specified time in return for a price paid in installments. This kind of contract is not dealt with in jurisprudence independently، but experts in law have discussed it to some extent. This contract in some cases is not included in any specified category of contracts and is included in the title of private contracts under article 10 of the Civil Code. According to the principle of voluntarism، freedom of contracts، and article 10 of the Civil Code، this contract is valid and binding. Some experts in law have placed this contract under other titles such as obligation towards sale under article 10 of the Civil Code termed as informal provisional agreement among common people. Concluding this contract as a suspended one in which ownership depends on its existence is also permissible according to the Iranian legal system. The present article is to discover the nature of this contract and compare it to different contracts whether definite or indefinite.
خلاصه ماشینی:
"(شهیدی، 1386، صص22-23) با توجه به توضیحات گفته شده سؤال اصلی این است، که آیا آپارتمان ساخته نشده را میتوان ذیل عنوان کلی فیالذمه معامله نمود یا خیر؟ همانطور که قبلا گفته شد در قرارداد پیشفروش آپارتمان به طور معمول موقعیت، ابعاد، طرح کلی، مساحت و دیگر مشخصات آپارتمان در نقشه ساختمانی و نیز در قرارداد معین میشود.
چنانکه ملاحظه میشود در قرارداد پیشفروش ساختمان آن چه مورد معامله قرار میگیرد مال قیمی است و همانطور که گفته شد مال قیمی جز به طریق عین معین قابل خرید و فروش نمیباشد مگر در مواردی که واحدهای آپارتمانی به دلیل شباهت کامل در طرحهای انبوه سازی مثلی محسوب میگردند و امکان فروش آنها به صورت کلی نیز فراهم است.
م نامگذاری کرد، حال آنکه در قرارداد پیشفروش ساختمان عین معین موجود نیست وشرط مذکور در ماده 361 رعایت نگردیده است مگر در مواردی که واحدهای آپارتمانی بر اساس آنچه قبلا گفته شد مال مثلی تلقی گردد و امکان فروش آن به صورت کلی فراهم باشد.
پیرامون شرط نخست میتوان گفت که بر اساس بررسیهای انجام شده در بخشهای سابق این نوشتار، قرارداد پیشفروش ساختمان در قالب هیچ یک از عقود معین مشابه چون بیع، بیع سلف، عقد استصناع و شرکت جای نمیگیرد مگر در موارد خاص که واحدهای آپارتمانی شبیه هم وجود دارد و در واقع مثلی محسوب میشود و امکان فروش به صورت عین کلی وجود دارد."