خلاصة:
با عنایت به اینکه در زندگی آپارتمانی، تصرفات عمومی در اختیار هیئتمدیره است و هیئتمدیره در بسیاری از موارد، اجازه تصرف و اعمال ولایت دارد، این نوشتار در پی آن است که نوع ولایت هیئتمدیره بر ساکنان را مشخص کند. فرضیههای وکالت بودن و شروط ارتکازی با اشکالاتی همراه است. مبنای مشروعیت عقود جدید یا لابدیت نظم نیز مورد نقد قرار میگیرد. درنهایت، شرط ضمن عقد به عنوان راهحل نهایی و جامع برای مشروعیت تصرفات هیئتمدیره مقبول میافتد.
نظرا إلی أن فی العیش فی العمارات السکنیة حیث تکون التصرفات العامة من صلاحیات هیئة الإدارة، ففی موارد متعددة یکون لها حق التصرف وإعمال الولایة. وتسعی هذه المقالة لتحدید نوع الولایة لهیئة الإدارة علی الساکنین. وتواجه کل من الفرضیات المطروحة کعقد الوکالة والشروط الإرتکازیة بعض الإشکالیات. کما یتم أیضا نقد الوجوه الاخری کمشروعیة العقود الجدیدة أو لابدیة النظم. وفی النهایة یمکن قبولها فی قالب الشرط ضمن العقد بعنوان الحل النهائی والجامع لمشروعیة تصرفات هیئة الإدارة.
ملخص الجهاز:
این تصرفات به بررسی و واکاوی فقهی نیاز دارد؛ چراکه طبق قاعده «لایحلّ مال امرء مسلم الا بطیبة نفسه» هیچکس حق تصرف در مال دیگری ندارد، مگر به رضایت مالک، در ملک مشاع نیز نیازمند رضایت از تمامی مالکان است، درحالیکه در انتخاب هیئتمدیره، رأی اکثریت کافی است و هیئتمدیره با پشتوانه رأی اکثریت، تصرفات موردنظر خود را انجام میدهند.
با توجه به تعریفهایی که برای وکالت بیان شد، در نگاه ابتدایی به نظر میرسد با توجه به اینکه ساکنان، برخی از اختیارات خود را به دیگران واگذار میکنند، تعیین هیئتمدیره مشمول این تعریفها است؛ اما با توجه به اینکه بسیاری از فقها این تعاریف را جامع و مانع ندانستهاند، لازم است برای دقت بیشتر، به سراغ شروط وکالت رفته و وجود تمام شروط و احکامی که در باب وکالت ذکر شده را مورد بررسی قرار داد.
برای تصحیح تصرفات از این طریق، لازم است نخست شرط ارتکازی در معاملات پذیرفته شود و بر فرض اینکه کبرویاً این بحث پذیرفته شد، باید صدق شروط ارتکازی بر ولایت هیئت مدیره مورد بررسی قرار گیرد.
بله، درباره کسی که در آپارتمان زندگی کرده و با قوانین آن آشنا است، میتوان گفت هنگام معامله، تصرفات هیئتمدیره به عنوان شرط ارتکازی در ذهن او بوده است؛ اما با توجه به اینکه تصرف در ملک مشاع نیازمند رضایت تمامی مالکان است، حتی اگر یک نفر هم هنگام معامله، با آپارتماننشینی آشنایی نداشته باشد، هیئتمدیره حق تصرف در ملک مشاع و اعمال اختیارات خود را ندارد.