چکیده:
با توجه به پایان نداشتن اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و امکان ادامه تصرف مستاجر حتی پس از اتمام مدت اجاره، این احتمال که واحد تجاری در طول زمان تلف یا اتلاف شود، احتمال نادری نیست. با وجود این، قانون گذار در این گونه موارد تکلیف حق کسبوپیشه را روشن ننموده است. رویه قضایی نیز در این خصوص مضطرب و مختلف است. برخی حکم به انتفای حق نموده و برخی به بقای حق مایلاندوبه نظر میرسد پاسخ به این پرسش در گرو تعیین تکلیف وضعیت رابطۀ استیجاری پس از نابودی عین است، زیرا اگر حق کسبوپیشه را یک حق عینی و به معنای حق بقای «مستاجر» در «عین مستاجره» بدانیم، این حق فرع بر وجود عین و رابطۀ استیجاری است. البته در فرض اتلاف که موجر یا ثالث عامل تخریب واحد تجاری است، هر چند حق کسبوپیشه به تبع تلف عین از بین میرود اما موجر یا ثالث از باب مسئولیت مدنی و اتلاف حق غیر، در قبال مستاجر مسئول جبران آن است. در هر صورت فرض بقای رابطه استیجاری و الزام موجر یا ثالث به بازسازی عین برای حفظ حق مستاجر منتفی است.
خلاصه ماشینی:
"به هر تقدیر همانگونه که از ماده 12 برمیآید چنانچه مستأجر در ایام اجاره و به طریق اولی پس از انقضاء مدت با حدوث عیب غیرقابل رفع و مانع از انتفاع یا در شرف ویرانی قرارگرفتن واحد تجاری خود روبرو شود، میتواند حسب مورد عقد را «فسخ» یا محل را «تخلیه» نماید و از تعهد خود مبنی بر تأدیه اجارهبها خلاصی یابد و یا به بقای رابطه استیجاری در این عین معیوب یا در شرف خرابی رضا دهد و به امید فرجی بنشیند؛ اما به هر حال در فرض عدم انتخاب فسخ یا تخلیه، برای مستأجر حقی مبنی بر الزام موجر به تجدید بنا و یا تخریب بنای موجود و احداث بنای جدید در قانون پیشبینی نشده است.
پس بطور خلاصه چون در فرض اتلاف، رابطه استیجاری منحل میشود و در نتیجه انحلال اجاره، حق بقای مستأجر در عین مستأجره، از میان میرود و مالک نیز تکلیفی به پرداخت آن به مستأجر ندارد، باید پذیرفت که مستأجر این حق را از دست داده است و از سوی دیگر چون فعل ثالث موجب ویرانی عین و به تبع موجب نابودی حق کسبوپیشه و تجارت گردیده، شرایط استناد به ضمان ناشی از اتلاف و ماده 1 قانون مسئولیت مدنی فراهم است و ثالث باید هزینه فعل زیانبار خود را که از جمله آن جبران خسارت ناشی از نابودی حق کسبوپیشه مستأجر است، تحمل نماید."