چکیده:
گسترش قراردادهای مربوط به پیش فروش ساختمان از یک طرف، و ناکارآمدی مقررات قانون مدنی
در حمایت از پیش خریداران ساختمان، قبل از ساخت کامل آن، و به دنبال آن ایجاد مشکلات بسیار
برای افراد جامعه، موجب شد تا در سال ١٣٨٩ قانون پیش فروش ساختمان به تصویب برسد. یکی از مهم
ترین مسائل در پیش فروش ساختمان ها موضوع فسخ قرارداد است که در این تحقیق به شیوه توصیفی-
تحلیلی به آن پرداخته شده است. در این تحقیق نشان داده شده است که در صورت مطابقت نداشتن
ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف موردنظر طرفین که در قرارداد پیش فروش قید شده است، در
قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ اعطا شده است. همچنین در صورت
اضافه شدن مساحت بنا مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش پیش بینی شده است، چنانچه این مقدار تا پنج
درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار
اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از پنج درصد مساحت یاد شده باشد، پیش خریدار حق
فسخ دارد. در صورت اختلاف طرفین، ارجاع موضوع اختلاف به داوری الزامی است.
خلاصه ماشینی:
"همین مبنا در کلام فقهای اخیر نیز، مورد قبول قرار گرفته است ؛ و در ذیل ، دو نمونه آورده می شود: ١- مقتضای اطلاق عقد، فعلیت تسلیم هر یک از عوضین است ؛ بدین ترتیب ، در یکی از طرفین از تسلیم امتناع کند، اجبار می شود؛ و اگر همچنان از تسلیم خودداری کرد، طرف مقابل حق فسخ عقد را دارد؛ بلکع بعید نیست که بتوان عقد را، در صورت امتناع اولیه و قبل از اجبار، نیز فسخ کرد؛ و این خیار، اختصاصی به بیع ندارد؛ بلکه در هر قرارداد معوضی جاری است ؛ البته بیع ، خیاری خاص خود دارد که «خیار تاخیر» نامیده می شود (شیروی، ١٣٧٧).
ماده ١٤ قانون پیش فروش ساختمان ، فرض خاصی را مطرح کرده است مبنی بر اینکه با وجود انجام کامل تعهدات از سوی خریدار، برخی اقدامات جزئی تا تکمیل شدن پروژه باقی بماند و پیش فروشنده نیز تا زمان انقضای قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود این ماده مقرر می دارد: «در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار، چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد."