چکیده:
قراردادهای پیش فروش آپارتمان به لحاظ رشد شهرنشینی و گرایش مردم به آپارتمان نشینی در
جامعة کنونی ایران به طور گستردهای در میان مردم رواج یافته است و انبوهسازان،
شرکت های بزرگ ساختمانی و دستگاه های دولتی از طریق پیشفروش آپارتمان قبل از شروع عملیات
ساختمانی سعی در جمع آوری سرمایة لازم برای این فعالیت اقتصادی سودآور مینمایند.
حقوقدانان، قضات و وکلا و اشخاص دستاندرکار بایستی چنین قراردادهایی را در قالب نهادهای
حقوقی و فقهی موجود توجیه و تبیین نمایند تا در اثر انتخاب قالبی مناسب و صحیح در صورت
بروز اختلاف، اتخاذ تصمیم قانونی به عمل آید ، موضوع بیع مال آینده نه تنها شامل حالتی از کلی
فی الذمه با مصادیق متعدد است - که در آینده ایجاد می شود - بلکه شامل کالایی است که باید
منحصرا برای خریدار ساخته شود. مورد اخیر به نوبه خود ممکن است منقول یا غیر منقول مثل
یک دستگاه آپارتمان باشد. در صورتی که کالای کلی فی الذمه با وصف، جنس و مقدار خاصی
فروخته شود مالکیت کالا در معنی ایجاد حق عینی هنگامی که کالا معین می شود به خریدار
منتقل می گردد. به بیان دقیق تر، مالکیت کالا با آن اوصاف اگر به صورت غیر مشروط )بدون این
که معلق بر امری شده باشد( به خریدار اختصاص داده شود، به وی انتقال خواهد یافت. در بیع مال
آینده ای که باید برای خریدار ساخته شود، مالکیت کالا زمانی که به طور کامل ساخته شود، به
خریدار منتقل خواهد شد. در عین حال طرفین می توانند توافق کنند، مالکیت به تدریج طی
ساخت یا نصب قطعات کالا منتقل شود. مال آینده ممکن است کالایی باشد که به صورت
محصولات کشاورزی در باغ یا مزرعه خاصی رشد یابد. در این حالت اگر ثمره مورد معامله بدو
صلاح و حاصل نما شده باشد - با توجه به اینکه صورت نوعیه اولیه در حین عقد موجود است -
مالکیت می تواند در زمان قرارداد منتقل شود. طرفین ممکن است توافق نمایند، مالکیت هنگامی
که محصول کامل می شود یا حتی در زمان جمع آوری محصول منتقل شود.
خلاصه ماشینی:
بر اين مبنا برخي از حقوق -دانان قرارداد پيش فروش آپارتمان را بيع معلق دانسته -اند و در توجيه آن بدين شرح اظهار نظر نموده -اند که : مي توان گفت در بيع آپارتمان -هاي ساخته نشده ، انتقال مالکيت مبيع هم زمان با ايجاب و قبول نيست بلکه با تشخيص مبيع صورت مي-گيرد و تشخيص مبيع هميشه بر يک منوال نيست بلکه چنانچه گفته شد تملک با وجود پيداکردن مبيع به وسيله فروشنده انجام مي-شود و گاه تاريخ تشخيص مبيع به صرف وجود مبيع نيست بلکه بايد از طرف بايع به عنوان مبيع تعيين گردد.
براين مبنا يکي از حقوق -دانان در نقد رأي دادگاه مبني بر مثلي دانستن آپارتمان ، چنين مي-نويسد: «به نظر مي-رسد، آپارتماني که فروشنده تعهد مي-کند طبق نقشه ساختماني در زمين معيني با اوصاف و مشخصات قراردادي بسازد، عين معين باشد که در زمان عقد وجود خارجي نداشته اما در طول زمان مشخصي قطعاً ساخته و مهيا براي انتفاع خواهد شد يعني پس از گذشت موعد مقرر در قرارداد و اتمام و تکميل ساخت ، آپارتمان وجود خارجي يافته و لذا مال قيمي محسوب مي-شود و در حالي که خريدار پس از ساخت ، مالک آپارتمان فوق مي-شود و بيع نسبت به آپارتمان مزبور تحقق يافته است ، چطور فروشنده اين حق را پيدا مي-کند که آن را به غير منتقل نمايد و در برابر تخلف از قرارداد، آپارتماني از نوع مشابه به خريدار تحويل نمايد.