چکیده:
اختیار متعاقدین در تعیین حداقل و حداکثر مدت اجاره، امری است که قانونگذار ایران
به کلی راجع به آن بحث ننموده است. لیکن در حقوق مصر و فرانسه موادی چند راجع به آن
وضع شده است. در حقوق مدنی ایران، برای تعیین حداقل و حداکثر مدت اجاره چاره ای جز
توسل به اصول مسلم و کلی حقوق نیست. یکی از شرایط عقد اجاره، بقاء عین در صورت
انتفاع از آن است. بنابر این، توجه به ماهیت عین مستأجر، ممکن است در حداکثر مدت
اجاره متفاوت باشد. این امر را باید به عهده حاکم واگذار نمود تا با توجه به ماهیت
و طبیعت اعیان مختلف حداکثر مدت اجاره را مشخص نماید.
در حقوق مدنی ایران عقد اجاره، عقدی تملیکی است. بنابراین در هنگام انعقاد عقد باید
مقدار منفعت تملیک شده معلوم و معین باشد؛ بر خلاف دو نظام حقوقی مصر و فرانسه که
عقد اجاره را عهدی می دانند، تعیین مدت به میزان نامعلوم، امکان پذیر نیست، در این
صورت عقد اجاره باطل می باشد.
خلاصه ماشینی:
اما علت اینکه در عقد اجارة مؤبد قائل به بطلان نمی شوند و می گویند مدت تقلیل می یابد، این است که: مطابق ماده 999 قانون مدنی مصر اگر مدت عقد بیش از 60 سال تعیین شده باشد به 60 سال تقلیل می یابد.
عده ای دیگر معتقدند که عقد اجارة مؤبد صحیح است ولی مدت آن 99 سال خواهد بود که این حداکثر مدت اجاره در حقوق فرانسه است.
نظر غالب در حقوق مصر این است که مدت اجاره می تواند به میزان حیات موجر یا مستأجر تعیین گردد و این نوع اجاره را نمی توان اجارة مؤبد و یا اجاره در حکم مؤبد دانست.
ا20 در حقوق فرانسه، نص صریحی در این خصوص وجود ندارد؛ اما حقوقدانان آن کشور اجاره به مدت حیات موجر یا مستأجر را صحیح می داند که البته این مدت در هر صورت نمی تواند از 99 سال تجاوز نماید.
حال اگر در عقد اجاره، پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه و یا سال مشخص شده باشد و با وجود این مدت اجاره را تا زمانیکه موجر با مستأجر حیات دارد قرار دهند نمی توان چنین قراردادی را به خاطر جهل به مورد معامله باطل دانست.
حقوقدانان کشور مصر معتقدند که اگر مدت عقد اجاره تا زمانی تعیین شود که مستأجر با پرداخت ثمن عین مستأجره مالک آن شود، چنین عقدی صحیح خواهد بود.
1- Mala urie, Ph-et Aynes L, "Co urs de droit civil" ,2 ed.
21 - planiol et Ripert "Traite pratiq ue de droit civil Francais" Tome 2.