چکیده:
با تصویب قانون پیشفروش ساختمان در سال 1389، اجازة پیشفروش ساختمانهایی داده شد که قرار است در آینده ساخته شود. به طرفین اینگونه قراردادها، پیشفروشنده و پیشخریدار گفته میشود. در این قانون، برای پیشفروشنده و پیش خریدار، حقوق و تعهداتی پیشبینی شده است. تصویب قانون یادشده را باید منشأ تحولاتی در فروش ساختمان دانست. لزوم تنظیم سند رسمی برای پیشفروش ساختمان، درج نکات پیشبینیشده قانون در قرارداد منعقده و ضمانت اجراهای متفاوت از ضمانت اجراهای موجود در قانون مدنی، از جمله این تحولات است. یکی از مهمترین حقوق پیشفروشنده، حق دریافت عوض یا بها براساس قرارداد است که در این قانون، برای عدم پرداخت اقساط عوض یا بها، ضمانت اجراهای خاصی در نظر گرفته شده است. حق رد (عدم تنفیذ) قرارداد مربوط انتقال قرارداد یا موقعیت قراردادی پیشخریدار نیز از حقوق دیگر پیشفروشنده در این قانون است. در این مقاله، حقوق پیشفروشنده در قانون پیشفروش ساختمان بررسی میشود و با حقوق بایع در قانون مدنی مقایسه شود تا تحولات ایجادشده توسط قانون یادشده، به نحو ملموستری بیان شود.
By approval of Building Advance-Sale Act in 2010، it is permitted to sell in advance the buildings to be built in future. In this Act، certain rights and obligations are provided for the advance-sellers and advance-buyers. The approval of the said Act is a development in the law of sale of buildings. Amongst them are the requirement for official registration of any building advance-sale، statute implied terms and special sanctions provided for breach of any advance-sale contracts. One of the most important rights for the advance-seller is the right to receive the price according to the contract in case of non-payment of installments. The right of rejection of the subsequent contract relating to the transfer of sale contract is another advance-sellers’ right in this Act. In this article we will examine the advance-sellers rights in the Building Advance-sale Act and comprise such rights with the sellers’ rights in the Iranian Civil Code.
خلاصه ماشینی:
در ایـن نوشـتار حقوق پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش ساختمان با توجه به قـانون پـیش فـروش سـاختمان و مقایسه آن با قانون مدنی، بررسی میشود.
انتقال موقعیت قراردادی توسط پیش خریدار دربارة ماهیت قرارداد پیش فروش ، به نظر میرسد که باید دو مرحله زمانی را از هم تفکیـک کـرد، با انعقاد قرارداد و قبل از شروع عملیات ساختمانی و قبل از پرداخـت اقسـاط تعیـین شـده توسـط پیش خریدار، قرارداد یادشده عقدی عهدی است که برای طرفین ، تعهداتی را ایجاد مـیکنـد، بـرای پیش فروشنده ، تعهد احداث ساختمان و برای پیش خریدار، تعهد پرداخت اقساط تعیـین شـده .
حق فسخ قرارداد پیش فروش مادة ٣٨٤ قانون مدنی مقرر میکند: «در صورتی که مبیع در حال معامله از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم ، کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمـت موجـود را با تأدیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود، قبول نماید و اگر مبیع ، زیاده از مقدار معین باشد، زیـاده مال بایع است ».
قانون ، برای پیش خریدار هم در صورتی حق فسخ قائل شده است کـه مسـاحت بنـا بـر اساس صورت مجلس تفکیکی افزون بر ٥ درصد بیشتر از مساحت زیربنای مقرر در قرارداد باشد، زیرا بر قراردادها، اصل لزوم حاکم است که براساس آن ، طرفین باید حتی الامکان به قرارداد پایبند باشند و با هر اتفاقی، نمیتوانند قرارداد را بر هم زنند، زیرا این موضوع بـه نظـم عمـومی مربـوط میشود و نظم اقتصادی در جامعه مختل میشود.