چکیده:
گسترش قراردادهای مربوط به پیشفروش ساختمان از یک طرف، و ناکارآمدی مقررات قانون مدنی در حمایت از پیشخریداران ساختمان، قبل از ساخت کامل آن، و به دنبال آن ایجاد مشکلات بسیار برای افراد جامعه، موجب شد تا در سال 1389 قانون پیشفروش ساختمان به تصویب برسد. به طرفین اینگونه قراردادها، پیشفروشنده و پیشخریدار گفته میشود. تصویب قانون یادشده را باید منشا تحولاتی در فروش ساختمان دانست. پیشبینی جریمۀ تأخیر در صورت انجام نشدن بهموقع تعهدات برای پیشفروشنده، لزوم تنظیم سند رسمی برای پیشفروش ساختمان، درج نکات پیشبینیشدۀ قانون در قرارداد منعقدشده، و دیگر ضمانت اجراها که متفاوت با ضمانت اجراهای موجود در قانون مدنی است، از جملۀ این تحولات است. یکی از مهمترین تعهدات پیشفروشنده در این قانون، ساخت و تکمیل ساختمان بر اساس شرایط و اوصاف قیدشده در قرارداد و در موعد تعیینشده است. در این مقاله، تعهد پیشفروشنده به ساخت و تکمیل ساختمان و ضمانت اجرای آن در قانون پیشفروش ساختمان و مقایسۀ آن با تعهد بایع در قانون مدنی، به منظور تبیین تحول ایجادشده در این زمینه، بررسی میشود.
خلاصه ماشینی:
اما برخلاف قرارداد پيش فروش ساختمان که ثمن علي الاصول مؤجل است ، در بيع سلف ، ثمن مؤجل نيست و بايد قبل از تفرق ، نقدا و فوري پرداخت گردد (فاضل الآبي ، ١٤١٧ق ، ج١، ص٥٢٣؛ اسدي حلي ، ١٤٠٧ق ، ج٢، ص٤٧٢؛ قاروبي ، ١٤٢٣ق ، ج١١، ص٣٤٩؛ محقق کرکي ، ١٤١٤ق ، ج٤، ص٢٠٦ به بعد؛ ابن زهره ، ١٤١٧ق ، ص٢٢٧).
مطابق اصل لزوم يا اجباري بودن قرارداد (صفايي ، ١٣٨٢، ص١٥٥)، اگر در لزوم يا جواز عقدي ترديد ايجاد شود، با توجه به اين اصل ، عقد را لازم مي دانيم (الحسيني الروحاني ، ١٤١٢، ج١٦، ص١٤) و از آنجا که بيشتر عقودي که در جامعه منعقد مي شوند، عقود لازم هستند نه جايز، و مدار زندگي بر عقود لازم است ، به اين دليل ، اصل را بر اين نهاده و گفته اند، هر عقدي نسبت به متعاقدين و قائم مقام آنها لازم الاتباع است (جعفري لنگرودي ، ١٣٨٧، ش ٣٩٩، ص٥٣)؛ يعني به جز مصاديقي که مشروط به مباشرت متعهد براي اجراي تعهد مي باشد، لزوم انجام تعهد در حدود اموال به جامانده از متعهد براي وراث نيز وجود دارد (قاسم زاده ، ١٣٨٩، ص١٥٢؛ شهيدي ، ١٣٨٩، ج٣، ص٢٨).
اين ماده مقرر مي دارد: «در صورت انجام کامل تعهدات از سوي پيش خريدار، چنانچه پيش فروشنده تا زمان انقضاي مدت قرارداد موفق به تکميل پروژه نگردد، با تأييد مهندس ناظر ساختمان مبني بر اينکه صرفا اقدامات جزئي تا تکميل پروژه باقي مانده است (کمتر از ده درصد پيشرفت فيزيکي مانده باشد)، پيش خريدار مي تواند با قبول تکميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد.
الزام پيش فروشنده به ساخت و تکميل ساختمان ، امکان تعيين جريمة تأخير و گاهي اوقات حق فسخ قرارداد پيش فروش ، از جمله ضمانت هاي اجراي موجود در اين قانون است .