چکیده:
چکیده این مقاله به بررسی سفتهبازی و حباب قیمتی در بازار مسکن مناطق شهری ایران میپردازد. برای این منظور ابتدا مدل مناسب برای تبیین عوامل تعیینکننده قیمت مسکن طراحی و سپس، به روش GMM برای دوره 1375:1 تا 1389:4برآورد شده است. نتایج نشان میدهد که عواملی مانند قیمت دوره قبل مسکن، بازدهی سایر بازارها (رشد شاخص قیمت مصرفکننده تعدیل شده)، تغییرات جمعیت، هزینه ساخت مسکن و میزان عرضه مسکن (پروانههای ساختمانی صادر شده) اثر معناداری بر شاخص قیمت مسکن دارند. در این بین، اثر تغییر درآمد (تولید ناخالص داخلی) بر شاخص قیمت مسکن معنادار نیست. اگر قیمت دوره قبل مسکن را شاخص تقاضای سفتهبازی و تغییرات جمعیت، تغییرات تولید ناخالص داخلی و بازدهی سایر بازارها را شاخص تقاضای مصرفی مسکن در نظر بگیریم، سهم تقاضای سفتهبازی در توضیح تغییرات شاخص قیمت مسکن 8/6 برابر سهم تقاضای مصرفی در اقتصاد ایران طی دوره مورد بررسی است. همچنین با تعمیم ضرایب برآوردی مدل برای سال 1391 و تعریف حباب قیمت مسکن بهعنوان اختلاف قیمت واقعی مسکن از مقادیر تعادل بلندمدت آن، نتایج نشان میدهد که در سه فصل ابتدایی سال 1391 به ترتیب حدود 8/17، 3/26 و 6/56 درصد از رشد فصلی شاخص قیمت را میتوان به عوامل مقطعی و روانی بازار یا به حباب قیمت مسکن منسوب کرد.
In this paper we have examined housing bubble and speculation in urban areas of Iran. For this purpose، we have designed a suitable model to identify factors determining housing prices in Iran and then، we have used GMM method to estimate the model for quarterly data in the period of 1996:2 to 2011:1. The results show that several variables including prices in previous periods، the rate of return in other markets (taking adjusted consumer price index as a proxy) ، housing supply (for which، we have used the number of construction permits as proxy)، population growth and housing costs has had statistically significant impact on house prices in Iran. Contrary to our expectations، the coefficient of national income (GDP) variable has not been statistically significant. Taking prices of previous year as Proxy of speculation demand، while taking return in other markets، housing supply، changes in population and housing costs as proxy for consumption demand، we found that the share of speculating demand for housing has been 6.8 times higher than demand for consumption during the period under study. When we extend our sample up to 2012 and defining house price bubble as deviation of short term price from its long term trends، the result shows that in the three last quarters of year 2012، price bubble in housing of Iran was 17/8، 26/3 and 56/6 percent respectively for these quarters، which we can interpret them as the impact of psychological expectations and short term fluctuations.
خلاصه ماشینی:
"همان طور که نمودار شماره ٢، نشان میدهد، آخرین مورد رشد پرشتاب قیمت مسکن از اواسط سال ١٣٩٠ آغاز شده و تا پایان فصل سوم ١٣٩١ (که داده های شاخص قیمت مسکن در دسترس بوده است ) ادامه داشته است که احتمال وجود حباب را در بازار مسکن تداعی میکند.
2- Serial Correlation LM Test 3- First - Order Autoregressive جدول ٢- نتایج برآورد مدل متغیر توضیحی ضریب برآوردی انحراف معیار شاخص قیمت مسکن دوره قبل 0/66 0/021 هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی دوره قبل - 0/01 0/003 رشد شاخص قیمت مصرف کننده تعدیل شده دوره قبل 0/56 0/246 تغییرات تولید ناخالص داخلی 2/2E-04 5/36E-05 تغییرات جمعیت 0/106 0/021 تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده دوره قبل -2/38E-05 8/1E-06 * معناداری همه در سطح ٥ درصد تأیید شده است .
٣- بررسی حباب قیمت در بازار مسکن مناطق شهری ایران همان طور که در مقدمه (نمودار شماره ٢) آورده شد، به نظر میرسد روند رشد شاخص قیمت مسکن در اواسط سال ١٣٩٠ دچار شکست ساختاری شده است و از آن پس تا فصل سوم سال ١٣٩١ (آخرین آمار موجود در دسترس )، روند صعودی مداوم این متغیر را شاهدیم .
نتایج نشان میدهد که عواملی مانند قیمت دوره قبل مسکن ، بازدهی سایر بازارها (رشد شاخص قیمت مصرف کننده تعدیل شده )، تغییرات جمعیت ، ١- در این مقاله منظور از حباب انحراف قیمت مسکن از مقدار تعادل بلندمدت آن است (Garber, 1990 and Kim, Hang and Young Joon, 2003)."