چکیده:
در سال های اخیر، اراضی وقفی در توسعه فیزیکی بسیاری از شهرهای ایران تاثیر گذار بوده اند و بخشی از
این اراضی نیز در جریان توسعه فیزیکی شهر، قرار گرفته اند. در حالی که بسیاری از این اراضی به صورت
بلا استفاده، رها شده، از توسعه بازمانده و سبب تشدید توسعه بی رویه و پراکنده شهری شده اند. بازماندن اراضی موقوفه از توسعه، علاوه بر تشدید پراکنده رویی شهری؛ تخلخل بافت شهری، از بین رفتن اراضی کشاورزی و محیط زیست طبیعی اطراف شهر، افزایش هزینه های خدمات رسانی شهری، مشکلات زیست محیطی و آلودگی های ناشی از آن، ناسازگاری در کاربری های همجوار و کاهش امنیت در بافت های
مسکونی را موجب شده اند. در بسیاری از شهرهای ایران، به ویژه شهر ساری رشد فیزیکی بسیار سریع تر از رشد جمعیت و نیاز واقعی شهر بوده و شهر دچار گسترش افقی بی رویه شده است. در روند توسعه
پراکنده و بی رویه شهر بخش مهمی از اراضی شهری با پتانسیل توسعه، به صورت بلا استفاده رها شده اند و پیامدهای منفی را به دنبال داشته اند. آنچه در این پژوهش به طور ویژه مورد توجه است، مالکیت وقفی بخشی از اراضی بازمانده از توسعه شهری می باشد. اراضی وقفی بخشی از اراضی شهر ساری را به خود اختصاص می دهند و بسیاری از این اراضی در داخل محدوده شهر و در دل بافت های شهری واقع شده اند اما فاقد کاربری مناسب شهری می باشند و یا پویایی و کارایی لازم را ندارند. نتایج یافته ها نشان می دهد که عوامل موثر در تعیین ظرفیت توسعه اراضی وقفی ناحیه مطالعاتی مدیریتی نهادی، کالبدی فضایی، اجتماعی و اقتصادی می باشند. که عوامل مدیریتی نهادی با ضریب اهمیت بیشترین تاثیر و عوامل کالبدی فضایی با ضریب اهمیت تاثیر کم و عوامل- اقتصادی و اجتماعی هر یک با عدد تاثیر ناچیزی در سنجش ظرفیت توسعه اراضی وقفی ناحیه مورد مطالعه دارند. هدف اصلی این پژوهش بررسی توسعه میان افزا در فضاهای موقوفه شهری در توسعه فیزیکی شهری شهر ساری است. که در این راستا، از روش"توصیفی تحلیلی "استفاده می شود. روش توصیفی برای بیان اطلاعات مرتبط با ادبیات موضوع و نیز شناخت محدوده مطالعاتی استفاده می شود. روش تحلیلی نیز، جهت تبیین روابط بین مولفه های مختلف مورد استفاده می باشد.
خلاصه ماشینی:
توسعه ميان افزاي شهري زماني موفق خواهد بود که بتواند خانوارهايي را جذب خود کند که توانايي انتخاب مکان سکونت مطلوب خود را دارند (٢٠٠١ ,Kienitz) افزون بر اين ها ميتوان ارتقاي هويت شهري و احياي بافت قديم در شهرها (سعيدي کاظمي، ١٣٩٠) و نيز کاهش نرخ جرم و جنايت ، افزايش حس تعلق اجتماعي، ارتقا امنيت و حريم خصوصي، ايجاد نواحي جذاب و ويژه با انواع و گزينه هاي شيوه زندگي را از جمله ديگر مزاياي مهم و درخور توجه توسعه ميان افزا برشمرد ( ,Infill Development in the Las Vegas Valley .
19 شکل شماره (٣) مزاياي توسعه ميان افزا / اهداف و مزاياي اجراي طرح توسعه ميان افزاي شهري ــ کاهش فشارهاي توسعه در پهنه هاي سبز ــ باز زنده سازي محله ها يا مراکز شهري ــ افزايش پايه مالياتي از طريق ايجاد ارزش در ملک يا احياي ارزش آن ــ تخصيص کاربري هاي مناسب با اراضي فاقد کاربري ــ ايجاد اختلاط در کاربريها ــ استفاده بهينه از زير ساخت ها و تسهيلات موجود ــ استفاده از حمل و نقل عمومي و جلوگيري از آلودگي هوا ــ موانـع اجـراي طـرح توسـعه ميـان افـزاي شهري جدول شماره (٢): بررسي تاثيرات استفاده مجدد از املاک خالي منافع منتج از بازاستفاده املاک و اراضي خالي تاثير املاک و اراضي خالي -افزايش امنيت اجتماعي -تبديل شــدن بــه مکاني براي تخليه زبالــه و به - بهبود در شرايط تامين مسکن وجود - بهبود ســيما و منظر محلات وتشــويق و انگيزش براي آمدن آلودگي سرمايه گذاري - تاثير منفي در ســيما و منظــر محله و در نتيجه - کاهش ميزان جرم و جنايت کاهش - رونق پذيري و توســعه مجدد محلــه در نتيجه افزايش ارزش آن پرداخت ماليات ها به وسيله خود ساکنان - کاهش امنيت اجتماعي (با تبديل شدن به فرصتي - جلوگيــري از افزايش تردد معتاديــن و افراد خلاف کار براي در محله خرابگري (ونداليســم ) و ايجاد حريق عمدي و محلي براي انجام کارهاي خلاف و ضداجتماعي) - ايجاد زمينه براي زاغه نشيني - عدم تمايل ســرمايه گذاران به ســرمايه گذاري در اين محله ماخذ (٢٠٠٨,East Northamptonshire Council Environmental Health) موانـع اجـراي طـرح توسـعه ميـان افـزاي شهري عــدم قطعيت در مــورد زمان ، هزينــه و پيچيدگي آماده سازي سايت ، سنجش و مقايسه پتانسيل هاي زمين را براي استفاده در بخش مسکن دچار مشکل مي کند.