چکیده:
پس از انقلاب اسلامی، جامعه با ازدحام جمعیت و افزایش تقاضاء برای خانه دار شدن از سوی اقشار ضعیف روبرو شد؛ که فقط به صورت پیش خرید اقساطی واحدهای مسکونی، امکان خانهدار شدن را داشتهاند. اما برخی افراد و شرکتها بخاطر ضعف در نظارت، اقدام به کلاهبرداری نمودند. به همین منظور قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان در سال1389به منظور نظمدهی بازار مسکن و جلوگیری از سوءاستفادههای کلاهبرداران به تصویب رسید اما بخاطر ایرادات در مفاد آن، از کارآیی لازم برخوردار نبود. سوالی که مطرح میشود این است که؛ معایب قانون پیش فروش و راهکارهای موثر در جهت اصلاح آن چیست؟ با تحقیقات صورت گرفته به نظر می-رسد؛ قانون پیش فروش ساختمان براساس شرایط شکلی و اجرایی و تعهدات حقوقی برای پیش فروشنده و پیش خریدار، در قالب هر یک از عقود تملیکی قابلیت دارد. اما بسیاری از مفاد آن دارای ایراداتی میباشد. ازجمله: ناکارآمدی در هماهنگی میان معاملات مرتبط با قرارداد پیش فروش، ابهام در ضمانت اجرایی و اخذ شناسنامه ساختمان، عدم هماهنگی با دیگر قوانین مدنی و کیفری، اشتباه در مفاهیم حقوقی و جامع نبودن در تعهدات فروشنده و خریدار. نگارنده در پایان، با نگاهی به حقوق فرانسه راهکارهایی در خصوص قرادادهای پیش فروش ارائه کرده است.
خلاصه ماشینی:
سوالی که مطرح میشود این است که معایب قانون پیش فروش و راهکارهای موثر در جهت اصلاح آن چیست ؟ با تحقیقات صورت گرفته به نظر میرسد؛ قانون پیش فروش ساختمان براساس شرایط شکلی و اجرایی و تعهدات حقوقی برای پیش فروشنده و پیش خریدار، در قالب هر یک از عقود تملیکی قابلیت دارد؛ اما بسیاری از مفاد آن دارای ایراداتی میباشد، ازجمله : ناکارآمدی در هماهنگی میان معاملات مرتبط با قرارداد پیش فروش، ابهام در ضمانت اجرایی و اخذ شناسنامه ساختمان، عدم هماهنگی با دیگرقوانین مدنی و کیفری، اشتباه در مفاهیم حقوقی و جامع نبودن در تعهدات فروشنده و خریدار.
اما این نوع ماهیت برای قرارداد پیش فروش صحیح نمیباشد، زیرا: اولاً :خریدار و فروشنده قصد تملیک و تملک را دارند، نه قصد «تعهد به بیع » و چون تخلف از قصد طرفین به میان میآید، این معامله براساس ماده ١٩٠ قانون مدنی باطل است .
(اردبیلی ، احمدبن محمد، ١٤٠٣ ق، ج٨، ص ١٧٥–١٧٦) ١-٢-٢-قرارداد پیش فروش واحدهای مسکونی به عنوان بیع «کلی فی الذمه » فقهاء امامیه «بیع کلی » را این گونه تعریف کردهاند: «بیعی که مبیع در نزد بایع وجود ندارد» (موسوی خویی ، ابوالقاسم ، ١٤١٧ ق،ج٤، ص ٢٨٠) و او می تواند با اوصاف مشخصی، معامله می کند.
(جعفریلنگرودی، محمدجعفر، ١٣٨٢، ص٤٦٢) ب- قانونگذار قرارداد پیش فروش را به عنوان بیع در نظر گرفته است که این امر اشکال دارد، زیرا به دلیل عدم وجود واحدهای مسکونی در زمان انعقاد قرارداد، عملاً حمایت حقوقی از خریدار به عمل نمیآمد و حداکثریک «تعهدکلی » برذمه فروشنده تلقی می شود.