چکیده:
روابط موجر و مستاجر و قوانین حاکم بر آن از دیرباز مورد توجه قانونگذار بوده است. علاوه بر قانون مدنی، دستگاه تقنینی، بارها بر روابط موجر و مستاجر از سالهای 1339 تا 1376 در قالب قانون روابط موجر و مستاجر، اقدام به وضع قانون و مقررات نموده است. هدف اساسی این پایاننامه شناسایی دقیق حقوق و تکالیف مستاجر در حقوق ایران و مقایسه آن با حقوق انگلستان، بهمنظور کاستن از دعاوی واهی و جلوگیری از بروز اختلاف میان دو قشر موجر و مستاجر میباشد، اگر مستاجر به حقوق و تکالیف خویش آشنا باشد و مشکلات اجتماعی – اقتصادی را نیز بپذیرد کمتر از تعهدات خود تخلف خواهد کرد و در نتیجه بار دعاوی دادگاه ها کاسته خواهد شد. قوانین در باب اجاره و بالاخص در خصوص اماکن تجاری علیرغم تغییرات عمده در قانونگذاری، به دلیل نواقص، ایرادات شرعی و قانونی، محاکم و حقوقدانان را در استفاده از آن ها با مشکلاتی روبرو نموده اند، چرا که رویکرد قانونگذار در خصوص روابط موجر و مستاجر در سالهای 1356 و 1376 بدین گونه بوده که هرکدام به نوعی ناقض قوانین قبلی باشند، در حالی که هرکدام از این قوانین در حیطهی اختصاصی خود، هم چنان قابلیت اجرایی دارند. همین امر باعث تفسیرهای مختلف از قوانین و به دنبال آن اختلاف نظر بین حقوقدانان گردیده است. در آخر و با توجه به مطالب ارائه شده در پژوهش حاضر به این نتیجه رسیده ایم که حقوق استیجاری در حقوق ایران و انگلیس در مواردی مشابه هم و در مواردی نیز با هم تفاوت دارند. در حقوق ایران یکی از حقوق مستاجر اماکن تجاری حق کسب و پیشه است، هم چنین حق سرقفلی، حق فسخ اجاره و موارد تعدی و تفریط تابع قواعد عمومی اجاره است. در حقوق انگلیس برخلاف حقوق ما فقط حق کسب یا پیشه یا تجارت پیش بینی شده است و سرقفلی به معنای وجهی که موجر از مستاجر در ابتدای عقد اجاره میگیرد سابقه ندارد. در حقوق ایران تعهد به پرداخت اجاره بها، عدم انتقال مورد اجاره، خود داری از تعدی و تفریط از تکالیف مستاجر محسوب شده و در حقوق انگلیس از مهم ترین تکالیف صریحی که معمولا در اجاره نامه آورده میشود، تکلیف مستاجر به پرداخت به موقع اجاره بها و اجازه موجر جهت ورود به محوطه عین مستاجره است.
Landlord-tenant relations and the laws governing it have long been considered by the legislature. In addition to
the civil law, the legislature has repeatedly enacted laws and regulations on landlord-tenant relations from 1960
to 1997 in the form of landlord-tenant relations law. The main purpose of this dissertation is to accurately
identify the rights and obligations of the tenant in Iranian law and compare it with British law, in order to reduce
fraudulent claims and prevent disputes between landlords and tenants, if the tenant is familiar with their rights
and duties and social problems. - If he accepts the economy, he will be less in breach of his obligations and as a
result, the burden of litigation will be reduced. Rental laws, especially commercial premises, despite major
changes in legislation, have made it difficult for courts and lawyers to use them due to shortcomings, legal and
legal impediments, as the legislature's approach to landlord-tenant relations In 1977 and 1997, each of them
violated the previous laws in some way, while each of these laws is still enforceable in its own field. This has led
to different interpretations of the law, followed by disagreement among jurists. Finally, according to the
materials presented in the present study, we have come to the conclusion that rental rights in Iranian and British
law are similar in some cases and in other cases are different. In Iranian law, one of the rights of a tenant of
commercial premises is the right to do business, as well as the right to goodwill, the right to terminate the lease,
and cases of abuse and misconduct are subject to the general rules of the lease. In English law, contrary to our
law, only the right to do business or profession or trade is foreseen, and goodwill has no precedent in the sense of
money that the lessor receives from the tenant at the beginning of the lease. In Iranian law, the obligation to pay
the rent, non-transfer of the leased property, refraining from encroaching on the tenant's duties are considered,
and in English law, one of the most important explicit duties usually mentioned in the lease is the tenant's
obligation to pay the rent on time. And the landlord is allowed to enter the premises of the same tenant.
خلاصه ماشینی:
(شمسیپور، 1388: 372) مبحث دوم: تکالیف مستأجر اماکن تجاری در حقوق ایران تعهدات مستأجر در اماکن تجاری، مجموعه تکالیف و مسئولیتهایی است که بهموجب عقد اجاره مستأجر بر عهده میگیرد و شناخت دقیق آن مایحتاج به بررسی قوانین مختلفی است که در این خصوص به تصویب رسیده است در کشور ما اولین قانونی که در مورد اجارهبها به تصویب رسید مواد مندرج در قانون مدنی در باب اجاره بود و بهطورکلی در مبحث اجاره اشیا و در ماده 490 تعهدات مستأجر را تحت سه عنوان 1 - استفاده متعارف و خودداری از تعدی و تفریط 2- استعمال عین مستأجره در مصرف معین3 - پرداخت مالالاجاره، بیان نموده است.
در این مورد ماده 11 قانون 1356 دفاتر رسمی را مکلف نموده علاوه بر نکاتی که بهموجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات دیگری را نیز در اجارهنامه تصریح نمایند، که بند 5 آن مقرر میدارد «اجاره بهمنظور سکنی با کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه بهمنظور دیگری باشد قید آن بهطور صریح ماده 14 قانون مذکور نیز که از موارد درخواست فسخ و تخلیه عین مستأجره را توسط موجر برمیشمارد در بندهای 6و7 دو مورد را بدین شرح بیان میدارد بند 6« درصورتیکه از مورد اجاره محل سنکنی برخلاف منظوری که در اجارهنامه قید شده استفاده گردد» بند7 « در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معین اجاره دادهشده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.