چکیده:
فسخ که به آن انحلال آرادی قرار داد نیز گفته میشودء در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان دادن حقوقی به قرار داد به
وسیله یکی از دو طرف قرارداد پا شخص ثالث. فسخ یا انحلال آرادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی یکی از مباحث اسباب
سقوط تعهدات و قراردادها میباشد. بحث فسخ قراردادء اختصاص به عقود لازم داردء چرا که در عقود جائز هر کدام از طرفین
میتواند هر زمان که آراده کند. عقد را بر هم زندء قانونگذار ایران در عقد اجاره از فقه تبعیت کرده و فقها در برخی ابواب فقهی
مثل بیع و اجاره دقت فراوان داشته و همین باعث تکامل عقد اجاره شده است. موارد انحلال به اسباب آرادی و قهری قابل
تقسیم است. اسباب آرادی فسخ و اقاله و اسباب قهری بطلان که غیرارادی است انقضاء مدت و شرط فاسخ که با عامل آرادی
است. در بعضی موارد ماهیت این خیارات در قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر متفاوت با قواعد عمومی قرار داده است. از
موارد فسخ در قانون روابط موجر و مستاجر میتوان» تغییر شکل مستاجر بدون رضایت موجرءعدم پرداخت آجاره بها و شرایط
آن, احداث ساختمان جدید توسط موجرء احتیاج موجر برای کسب و یا پیشه. واگذاری عملی عینی مستاجره از قبیل وکالت یا
نمایندگی, واگذاری بدون داشتن حق انتقال به غیررا نام برد.
خلاصه ماشینی:
در اين خصوص ماده ٤٨٥ قانون مدني صراحتا بيان کرده است که اگر در مـدت اجاره در عين مستاجره تعميراتي لازم باشد که تاخير در آن موجب ضرر موجر شود مستاجر نميتواند مانع تعميرات مزبور شود اگرچه در مدت اتمام يا قسمتي از زمان تعمير نتواند از عين مستاجره کلا يا بعضا استفاده کند، هر گاه مستاجر مـانع تعميـرات شود در اين صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و هر گاه تعميرات ضـروري شـود دادگـاه مـي توانـد او را الـزام و در صورتي که لازم باشد حکم به تخليه موقت بدهد.
در قوانين روابط موجر و مستاجر در مورد اماکن تجاري در بنـد يـک مـاده ١٤ قـانون روابـط مـوجر و مسـتاجر مصـوب ١٣٥٦ پيش بيني شده است که در صورت سلب حق انتقال توسط موجر و تخلف مستاجر براي موجر حق خيار ايجاد ميشود و مـوجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و در اين مورد مستاجر با متصرف حسب مورد استحقاق دريافت نصف حق کسب و پيشه يا تجارت را خواهد داشت و بايد در مقابل تخليه مبلغ مورد نظر به مستاجر پرداخت شود و الا مسـتاجر ميتوانـد بـراي تنظـيم انتقال به دادگاه مراجعه کند و در اين صورت محکمه حکم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره بـه غيـر و تنظـيم سـند انتقـا در دفترخانه صـادر ميکنـد و در اـي ن حالـت مسـتاجر جديـدي از هـر حيـث قـائم مقـم مسـتاجر سـابق ميشـود (تبصـره يـک ماده ١٩ق .