چکیده:
هدف: قوانین حاکم بر روابط مؤجر و مستأجر در حمایت از حقوق مستأجران املاک تجاری در فرض تلف یا اتلاف آنها ساکت است. زیرا قانونگذار تکلیف حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی را به واسطة تلف اعیان املاک تجاری ناشی از حوادث یا اتلاف ناشی از تقصیر مؤجر یا ثالث معین نکرده است. بنابراین در موضوع یادشده دادرسان با وحدت رویة قضایی مواجه نیستند. جهت پر کردن این خلأ در نظام تقنینیـ قضایی ایران با تأسیس نهاد «قائممقامی عینی» این امکان فراهم میشود که از زوال حقوق متعلق به ملک در وضعیت فقدان آن، از طریق انتقال حقوق به مال جایگزین، حفاظت و صیانت شود. هدف مقالة پیش رو تبیین جایگاه حقوقی نهاد قائممقامی عینی در صیانت از حقوق مستأجر است.
روششناسی: مقالة پیش رو از روش توصیفیـ تحلیلی مبتنی بر دادههای اسنادی و کتابخانهای بهره جسته است.
یافتهها: طبق یافتههای پژوهش، قائممقامی در حقوق ایران بر پایة قائممقامی شخصی بنا نهاده شده است. اما مصادیق قائممقامی عینی در برخی متون فقهی و حقوقی از جمله در عقد اجاره، رهن، وقف، بیمه، و ... یافت میشود که در این مقاله امکان تحقق قائممقامی عینی در روابط بین مؤجر و مستأجر مورد تحلیل قرار گرفت.
نتیجه: «وجود حق معتبر در معرض زوال» و «امکان انتقال حق به مال جانشین» دو شرط اساسی نهاد قائممقامی عینی است که در صورت تلف و اتلاف اماکن تجاری در دو قالب قراردادی و قانونی (قهری) از حقوق مستأجران صیانت و از انحلال عقد اجاره و اثر آنـ تخلیة مستأجر از ملک تجاریـ جلوگیری میکند.
The statutes governing the relationship between the lessor and lessee concerning protecting the rights of lessees of commercial properties remain silent in their presupposition of dissipation and detriment. Whereas the legislature has failed to delineate the right to conduct business, trade, and goodwill in the event of loss suffered by a business entity due to accidents or waste caused by the fault of a landlord or third party, henceforth, concerning the aforementioned matter, the prosecutors are not confronted with the principle of the unity of judicial procedure. In order to fill the gap in the legislative-judicial system of Iran, establishing the institution of "real representation" makes it possible to protect property rights in the case of its loss through transferring the rights to the replaced property. The purpose of the ensuing article is to elucidate the legal stance of the real representative entity in safeguarding the rights of the lessee. This article employs a descriptive-analytical methodology that relies on the examination of documents and library data. According to the findings of this study, representation in Iranian law has been established based on personal representation. However instances of real representation can be found in certain jurisprudential and legal documents such as lease agreements, mortgages, endowments, insurances, and the like. The present article undertakes an analysis of the feasibility of achieving real representation in the lessor-lessee relationship. The two fundamental prerequisites for the real representative entity, which safeguards the rights of lessees in the event of commercial premises loss or destruction, as well as contract dissolution, are "the presence of a legitimate right that is subject to decay" and "the ability to transfer the right to the replaced property". These conditions apply to both contractual and legal (compulsory) forms. The aforementioned measure serves to impede the termination of the lease agreement and its resultant consequence, namely, the expulsion of the lessee from the commercial premises.
خلاصه ماشینی:
نتيجه : «وجود حق معتبر در معرض زوال » و «امکان انتقال حق به مال جانشين » دو شرط اساسي نهاد قـائم مقـامي عيني است که در صورت تلف و اتلاف اماکن تجاري در دو قالب قراردادي و قانوني (قهـري ) از حقـوق مسـتأجران صيانت و از انحلال عقد اجاره و اثر آن ـ تخليۀ مستأجر از ملک تجاريـ جلوگيري مي کند.
1009181 مقدمه قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ١٣٥٦ در مورد اثر تلف ملک تجاري بر حق کسب صحبت نکرده و رويۀ قضايي نيز در اين موضوع به نتيجۀ واحد نرسيده است (الشريف ، ١٣٩٤: ١٠).
به ديگر سخن ، در صورتي که بتوان يک نظريۀ عمومي قائم مقامي عيني بر بنياد ظرفيت هاي حقوق تطبيقي و فقه اماميه ارائه کرد، ميتوان از حقوقي که به سبب تلف يا اتلاف مال موضوع آن تهديد ميشوند، به ويژه در عقد اجاره ، صيانت کرد.
قائم مقامي عيني در فرض تلف املاک تجاري در حق کسب و پيشه و تجارت جريان و سريان دارد و حق کسب حتي با وجود از بين رفتن ملک باقي ميماند و مستأجر ميتواند اقدام به مطالبۀ حق خود کند؛ چه اين حق با انعقاد عقد اجاره ايجاد و به دارايي او افزوده شده است و بايد از حق ايجادشده بنا به اصل استصحاب حمايت کـرد و آن را بـاقي دانسـت .
اما آيا طرفين ميتوانند توافق کنند که در صورت تلف مؤجر متعهد به بازسازي بناست و مستأجر بر ملک جديد همان حق تقدمي را خواهد داشت که در قرارداد اجارة سابق داشته است ؟ اين امر نيز يکي از مصاديق قائم مقامي عيني قراردادي اسـت .