چکیده:
یکی از مصداقهای مسئولیت اسباب متعدد در برابر خسارت واحد، مسئولیت مالکین آپارتمانها در برابر خسارت ناشی از قسمتهای مشترک است. در حقوق ایران استناد عرفی فعل زیانبار به عامل آن مبنای مسئولیت بوده و نظریه تقصیر میتواند در تشخیص عرفی و فعل و رفتار نامتعارف مالکان آپارتمانها در مراقبت از قسمتهای مشترک راهگشا باشد.طبق قاعده«من له الغنم فعلیه الغرم» مالکان به عنوان اشخاص منتفع از قسمتهای مشترک،ضامن حفظ و نگهداری این قسمتها بوده و به نظر برخی از فقها تلازم بین خسارت و فائده،خسارت ناشی از این قسمتها را در وهلهی نخست متوجه مالکان میسازد.طبق مواد 4 و10 قانون تملک آپارتمانها سهم و تعهد هر یک از مالکین از هزینه قسمتهای مشترک به نسبت مساحت قسمتهای اختصاصی تعیین میگردد؛اکنون این پرسش مطرح است در فرض خسارت ناشی از قسمتهای مشاعی وعمومی ساختمان چه شخص یا اشخاصی مسئولاند ونحوه توزیع مسئولیت چگونه است؟در فرض آنکه خسارت ناشی از عدم رعایت اصول فنی ساختمانی ومتوجه سازنده بطور خاص نباشد،هر یک از مالکین مشاعی به تناسب سهم اختصاصی خویش از کل سهم اختصاصی ساختمان، در نگهداری و پرداخت هزینههای جاری ساختمان مسئول هستندودر جبران خسارات وارده به اشخاص ثالث دیگر نیز برهمین اساس بطور اشتراکی مسئول هستند وقاعده مسئولیت تضامنی ویا اعمال مسئولیت بطور تساوی، بر مالکین حاکمیت نخواهد یافت.مگر اینکه خسارت ناشی از تقصیر شخص معینی از مالکان ویا اشخاص ثالث باشد در این صورت شخص عامل مسئول محسوب می گردد. زیرا انتساب ضرر به مالک معین و اشخاص ثالث همانند قوه قاهره میتواند باعث تعدیل مسئولیت نسبی مالکان گردد.
One example of multiple property liability for single damage is the liability of apartment owners for damage to common areas. In Iranian law, the customary invocation of a harmful act to the perpetrator is the basis of responsibility, and the theory of fault can be helpful in recognizing the custom and unusual behavior of apartment owners in caring for common areas. According to the rule " He who has the sheep is liable for the penalty", the owners, as the beneficiaries of the common parts, are the guarantors of the preservation and maintenance of these parts, According to some jurists, the connection between damage and benefit makes the owners responsible for the damage caused by these parts in the first place.According to Articles 4 and 10 of the Apartment Ownership Law,each owner's share and obligation The cost of common parts is determined by the area of private parts; now the question arises, assuming the damage caused by the common and general parts of the building, who is responsible and what is the distribution of responsibility?Assuming that the damages are not due to non-observance of construction technical principles and the builder pays special attention, each of the common owners is responsible for maintaining and paying the running costs of the building in proportion to their own share of the total dedicated share of the building.It is also jointly and severally liable for damages to other third parties and the rule of joint or several liability will not apply to the owners
خلاصه ماشینی:
طبق مواد ٤ و١٠ قانون تملک آپارتمان ها، سهم و تعهد هر يک از مالکين از هزينه قسمت هاي مشترک به نسبت مساحت قسمت هاي اختصاصي تعيين ميگردد؛ اکنون اين پرسش مطرح است که در فرض خسارت ناشي از قسمت هاي مشاعي و عمومي ساختمان چه شخص يا اشخاصي مسئول اند و نحوه توزيع مسئوليت چگونه است ؟ در فرض آنکه خسارت ناشي از عدم رعايت اصول فني ساختماني و متوجه سازنده به طور خاص نباشد، هر يک از مالکين مشاعي به تناسب سهم اختصاصي خويش از کل سهم اختصاصي ساختمان ، در نگهداري و پرداخت هزينه هاي جاري ساختمان مسئول هستند و در جبران خسارات وارده به اشخاص ثالث ديگر نيز بر همين اساس به طور اشتراکي مسئوليت دارند و قاعده مسئوليت تضامني و يا اعمال مسئوليت به طور تساوي، بر مالکين حاکميت نخواهد يافت ، مگر اينکه خسارت ناشي از تقصير شخص معيني از مالکان و يا اشخاص ثالث باشد.
علاوه بر اين ، خسارت هايي که ناشي از عدم پرداخت هزينه هاي مربوط به قسمت هاي مشترک از سوي شرکاء توافقي و يا تعيين شده در قانون تملک آپارتمان ها ايجاد شود، مسئوليت جبران آن متوجه همان مالکين تعيين شده خواهد بود، زيرا اين امر از همان مصاديق عدم مواظبت مذکور در ماده ٣٣٣ قانون مدني محسوب ميگردد که در فرض عدم تعمير و نگهداري لازم ، نوعي تقصير براي مالکان تلقي خواهد شد و آن گاه بايد مفاد ماده ٥١٩ قانون مجازات اسلامي را به خاطر داشت که به موجب آن ، زماني ضمان ناشي از بروز خسارت به مالکان ساختمان متوجه خواهد بود که با وجود تمکن مالي اقدام لازم براي تعمير و مرمت را بکار نبندند و اّلا اگر ثابت شود که از تمکن مالي برخوردار نبوده اند، اين امر يکي از موارد معاف کننده از مسئوليت مالکان محسوب ميشود.