Abstract:
پژوهش حاضر به روش توصیفی-تحلیلی نگاشته شده است. در ابتدا تعریفی از پیش فروش آپارتمان ارائه می گردد و سپس این قرارداد با برخی از عقود موجود در قانون مدنی و فقه مانند بیع، بیع سلم، استصناع، شرکت و... مورد مقایسه قرار گرفته تا رابطه آن با هریک از این عقود مشخص گردد. که در نهایت به طور کامل و جامع با توجه به ویژگی خاص موجود در این نوع قرارداد، نمیتواند ذیل عنوان یکی از موارد مذکور قرار گیرد، بلکه صرفا در برخی ملاکها با عقود مذکور مشترک خواهد بود. رابطه این قرارداد با برخی از آنها یک رابطه نسبی است. یعنی در شرایطی و نه به طور مطلق میتواند تحت آن عناوین قرار گیرد. بنابراین باید گفت پیش فروش آپارتمان عقد مجزایی است که دارای قانون خاص خود میباشد که در آن شرایط کلی و نیز حقوق خریدار و مواردی از این قبیل به طور دقیق تبیین گردیده است.
Machine summary:
بر اساس ظاهر تعريف پيش فروش آپارتمان آنچه به ذهن متبادر مي شود آن است که قراردادمذکور با برخي از عقود مانند بيع ، بيع سلم و استصناع ، عقد شرکت و قراردادخصوصي مطابقت مي نمايد؛ به همين دليل در اين بخش ماهيت اين قرار داد با هريک ازعناوين مذکور تطبيق داده ميشود و جهات رد و پذيرش احتمالي هريک نيز مورد بررسي قرار ميگيرد اما تأکيد بر اين نکته نيز ضروري است که توصيف اعمال حقوقي، تابع عناويني که طرفين بر آن مينهند، نميباشد بلکه مندرجات و محتويات سندي که تنظيم ميکنند بايد قصد مشترک طرفين را احراز و براين مبنا ماهيت آن را تبيين کرد.
بنابراين تطبيق پيش فروش آپارتمان با عقد استصناع منطقي به نظر نميرسد چرا که اولا موضوع قرارداد استصناع کلي مافي الذمه است در حالي که آپارتمان به صورت عين معين مورد معامله قرار ميگيرد ثانيا در قرارداد استصناع اجل (مدت ) ذکر نميشود و در صورت ذکر اجل ، ماهيت آن به بيع سلف تبديل ميشود در حالي که در فروش آپارتمان انتقال مالکيت مقيد به مهلت و زمان مي باشد ثالثا قرار داد استصناع جايز است اما بر اساس مفهوم ماده ٦ قانون پيش فروش آپارتمان عقد موصوف از جمله عقود معين محسوب مي گردد.