Abstract:
در این پژوهشء تجزیه و تحلیلی از بازار مسکن و سیاستهای کنونی مسکن در سه کشور توسعهیافته بریتانیاء سوئیس و ایالات متحصده
ارائه میشود. دلیل تمرکز بر این سه کشور در نگاه نخست. تمایزهای مشهود در ساختار نهادی آنهاست؛ بریتانیا با نظام تمرکز مالی و
سیستم برنامهریزی بسیار سختگیرانه شناخته میشود. پیامدهای این وضعیت انعطافناپذیر که در واقع به کششناپذیری عرضه مسکن
در برابر تغییرات قیمت آن منجر شده است. درجه بالایی از محدودیتهای شهریء بحران شدید در توانایی خرید مسکن و کمبود مسکن
بهویژه برای جوانان است. افزون بر آن. سیاست اصلی بریتانیاء یعنی کمک به خرید. که صرفا بر مبانی تحریک تقاضای مسکن استوار است
در جهت کاهش بحران توانایی خرید. با شکست مواجه شده است؛ چرا که افزایش تقاضا بدون گسترش عرضه در مجموع, باعث افزایش
بیشتر قیمتهای مسکن میشود. از سوی دیگرء سیاست تمرکززدایی مالی و اجرای نظام برنامهریزی شسهری ملایم و آسانگیرانه در
سوئیس, موجب تشویق توسعه مسکونی و نرخ فزاینده نزولی مالکیت مسکن در آن کشور شده است. که به نوبه خود میتواند
تصریح کننده نگرانیهای اصلی سیاسی سوئیس برای گسترش بیرویه املاک روستایی و تثبیت اجارهبها باشد. ایالات متحصده با ویژگی
خودمختاری مالی ایالتی و تنوع گسترده در نبود محدودیت استفاده از زمین در مناطق شهری شناخته میشود. در این زمینه. نگرانی
اصلی در سراسر این کشورء دستیابی به مالکیت مسکن و سیاست مهم برای حل و فصل این مساله. کاهش نرخ بهره وام رهنی (MID)
است. اگر چه این سیاست. در مناطق مسکونی ثروتمند و برخوردار و مناطق شهری که در آنء استفاده از زمین بهشدت قاعدهمند و تصت
نظارت بوده و به اصطلاح ""شهرهای ابر ستاره" نامیده میشوند. با شکست قابل ملاحظهای مواجه شدهاست؟ زبرا در این مناطق
مشاهدهشده که هرگونه افزایش در تقاضای القایی ناشی از سیاست. به افزایش متناسب قیمت مسکن منجر میشود. افزون بر آن. کاهش
نرخ بهره وام رهنی فقط باعث افزایش دستیابی به مالکیت مسکن برای خانوارهایی با در آمد بالا و در مناطق شهری که در آن استفاده از
زمین مبتنی بر نظارت سهلگرایانه است. میشود؛ حال آن که اثرات خالص سیاست مبتنی بر دستیابی به مالکیت مسکن در سراسر کشور
به شکل معناداری صفر است؛ بنابراین ما به این نتیجه دست مییابیم که ارزیابی سیاستهای مسکن در واقع بهطور چشمگیری به شرایط
مالی و نظارتی در بازارهای محلی مسکن بستگی دارد؛ سیاستهایی مانند کاهش نرخ بهره وام رهنی یا کمک به خرید که موجب افزایش
تقاضاهای مسکن میشوند. در بازارهایی که دارای مقررات سختگیرانه و یا با کمبود عرضه مواجه هستند. محکوم به شکست خواهندبود.
In this paper an attempt is made per se to lay out an analysis of the housing market and current housing policies in three developed countries: the United Kingdom (UK), Switzerland, and the United State (US). The raison de tre to focus on these three countries are prima facie due to the marked differences in their institutional settings. The UK is specified by fiscal centralization and extremely rigid planning system. However, the results of this inflexibility, which has made de facto the housing supply intensely inelastic to changes in house prices, are the high degree of urban constraints, the sever housing affordability crisis, and the housing scantiness for the young people. Besides, the main UK policy the so called, Help–to-Buy which merely concentrated on stimulating the housing demand, fails to abate the affordability crisis, because the increasing demand has further augmented the housing prices without expanding the housing supply, in toto. On the contrary, the fiscal decentralization policy along with implementation of the lenient urban planning system in Switzerland has encouraged the residential development and exceedingly low homeownership rate in the territory, which in turn may specify the key political concerns of this country for sprawl and rent stabilization. The US is denoted by fiscal federalism and extensive dissimilitude in the dearth of land use confining across the urban areas. In this context, the main consternation throughout the country is homeownership fruition and the pivotal policy to resolve this issue is the Mortgage Interest Deduction (MID).Though, this policy has faced a significant setback in the prosperous and strictly land use regulated urban areas, the so called - “super star cities”- because it is observed that the increase in the policy- induced demand will lead to hike in the house prices, pro rata. Moreover, MID, has only augmented the homeownership realization of higher income households in the urban areas with lax land use regulation, whereas the net effect of the policy on homeownership realization throughout the country is significantly zero, Ipso facto. Thus we conclude that the evaluation of housing policies essentially depends on the fiscal and regulatory conditions in the local housing markets. Policies that cause the increment of housing demands i.e. MID or Help-to Buy are bound to collapse in markets with stringent regulation or supply rigidity, Sine qua non.
Machine summary:
افزون بر آن ، کـاهش نرخ بهره وام رهني فقط باعث افزايش دستيابي به مالکيت مسکن براي خانوارهايي با درآمد بالا و در مناطق شهري کـه در آن اسـتفاده از زمين مبتني بر نظارت سهل گرايانه است ، ميشود؛ حال آن که اثرات خالص سياست مبتني بر دستيابي به مالکيت مسکن در سراسر کشور به شکل معناداري صفر است ؛ بنابراين ، ما به اين نتيجه دست مييابيم که ارزيابي سياست هاي مسکن در واقع به طور چشم گيري به شـرايط مالي و نظارتي در بازارهاي محلي مسکن بستگي دارد؛ سياست هايي مانند کاهش نرخ بهره وام رهني يا کمک به خريد کـه موجـب افـزايش تقاضاهاي مسکن ميشوند، در بازارهايي که داراي مقررات سختگيرانه و يا با کمبود عرضه مواجه هستند، محکوم به شکست خواهندبود.
شواهد به دست آمده از پـژوهش هـاي تجربـي اخير نشان ميدهد که خط مشيهاي کليدي با هدف افزايش دستيابي به مالکيت مسکن (به طور مثـال ، کم کردن بهره وام رهني ٢ در ايالات متحده يا کمـک بـه خريـد در بريتانيـا)، در واقـع ممکـن اسـت بـر نرخ هاي تجميعي مالکيت مسکن تأثير مثبتي نداشته باشند و حتي ممکن است در مکان هـايي کـه بـا محدوديت عرضه مواجه هستند، اين نرخ ها را کاهش دهند.
Basten, Von Ehrlich and Lassmann.
UK Housing and Planning Policies: The Evidence from Economic Research.