Abstract:
عقد اجارهی اعیان یکی از عقودی است که در جامعه کاربرد فراوانی دارد. با ارائهی یک تحلیل صحیح از مالکیت منفعت که عبارت است از رابطهی اعتباری بین مستأجر و عین مستأجره، میتوان شبهات و اشکالاتی را که برخی بر ماهیت تملیکی عقد اجارهی اعیان وارد کردهاند، برطرف نمود. زیرا موضوع این رابطهی اعتباری میتواند منفعت تدریجی الحصول یک عین باشد که قابلیت انتفاع از آن وجود دارد. استحقاق مؤجر نسبت به اجرت تا زمانی باقی است که امکان انتفاع مستأجر از مالالاجاره وجود دارد و این تقابل، مقتضی یک عقد معاوضی مستمر است.
Machine summary:
"تفاوت بین تلف مبیع قبل از قبض و تلف عین مستأجره در اینجا واضح است، زیرا مبیع در هنگام بیع مال موجودی است که عوض در مقابل آن قرار میگیرد، اما منفعت در عقد اجاره فیالحال موجود نیست و تنها به مقدار بقای عین، مستأجر میتواند منفعت آن را استیفاء نماید و بدین ترتیب چنانچه مؤجر در اجرت تصرف کند به نسبت آنچه در مقابلش منفعت قرار نگرفته، تصرف مؤجر فضولی است و از این جهت مشخص میشود که دلیل بطلان عقد اجاره در صورت تلف کل یا بعض از عین، عدم مالکیت مؤجر بر مورد اجاره است (یزدی، 1419ق، ج5، ص43؛ نائینی و خوانساری، 1373ق، ج2، ص114).
این موضوع خللی در تملیکی بودن ماهیت اجارهی اعیان ایجاد نمیکند؛ زیرا موجر در اثر عقد اجاره مستأجر را در تسلط مطلقی که بر منافع عین مستاجره دارد، جانشین خود کرده است؛ در نتیجه به محض انشای عقد، مستحق تمام مالالاجاره میشود، منتها این استحقاق متزلزل است و استقرار مالکیت مؤجر بر اجرت، موقوف بر استیفای منفعت است، مقتضی معاوضه نیز چنین است؛ زیرا مالالاجاره در مقابل امکان انتفاع مستأجر از عین مستأجره قرار دارد و چنانچه این امکان منتفی شود، استحقاق مؤجر برای باقیماندهی اجرت نیز از بین خواهد رفت."